수원지방법원 2025타경3601. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 디씨02-031호입니다. 박종현 씨는 2023.08.08 매매를 원인으로 거래가액 601,836,900원에 소유권을 취득했고, 2023.08.11 남인천농업협동조합이 채권최고액 1,099,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 롯데카드 주식회사 가압류, 주식회사국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차점유 역시 말소기준권리보다 뒤에 시작되어 대항력은 없지만, 매각물건명세서에는 별도로 831-1번지 토지의 2020.12.09 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 바로 이 선순위 토지 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 디씨02-031호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점)) · 현재 스크린골프장 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 · 사용승인일 2021.01.06 |
| 소유자 | 박종현 · 2023.08.08 매매 · 거래가액 601,836,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 595,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 947,950,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
2023.08.11 남인천농업협동조합 근저당권 이후 설정된 롯데카드 주식회사 7,711,196원 가압류, 주식회사국민은행 89,145,314원 가압류, 2025.08.28 임의경매개시결정, 2026.04.07 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 남인천농업협동조합 근저당권은 디씨02-030호와 공동담보 관계가 등기돼 있습니다.
② 임차점유 — 대항력은 없다
현황조사에는 2층 30호의 엔비그린(주), 2층 31호의 서포트밸류 주식회사가 기재돼 있습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 2023.08.11 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엔비그린(주) | 2층 30호 | 2023.11.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서포트밸류 주식회사 | 2층 31호 | 2023.12.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 가격만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 595,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 소유권 취득 당시 등기 거래가액은 601,836,900원입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래· 가격 추세를 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 신건 최저가 595,000,000원을 단순히 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 595,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,350,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,099,200,000원 | 586,650,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,711,196원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 89,145,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,196,056,510원 중 예상배당은 586,650,000원이며, 미배당은 609,406,510원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 지상권설정등기는 별도로 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산초등학교 북동측 인근으로 상업용·업무용 건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미사리경정공원 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 하남풍산역이 있습니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 20미터, 북동측 노폭 약 40미터 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))이나 디씨02-031호는 스크린골프장으로 이용 중입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 천장형 냉난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공시지가는 5,505,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 덕풍동 831-1번지 토지 을구 1번 2020.12.09 지상권설정등기의 권리자·범위·존속관계·지료 조건을 원문 대조하세요.
- 31호 임대관계 재확인. 서포트밸류 주식회사 점유가 탐문됐고 정확한 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도와 실제 사용 확인. 집합건축물대장상 용도와 현재 스크린골프장 이용상태를 기준으로 영업·임대·금융 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남인천농업협동조합 근저당권에는 디씨02-030호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계의 배당 영향을 등기 원문과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 신건 595,000,000원입니다. 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”
이 사건의 후순위 권리는 비교적 선명합니다. 2023.08.11 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력 인수는 없습니다.
하지만 결론은 단순한 ‘권리 깨끗’이 아닙니다. 매각물건명세서가 2020.12.09 토지 지상권설정등기의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 배당표의 금전 인수액 0원과 별개로, 낙찰자는 이 권리부담이 남아 있는 상태에서 소유권을 취득합니다. 여기에 근린시설·스크린골프장이라는 용도와 실거래 비교의 제한까지 고려하면, 신건 감정가보다 먼저 지상권의 실질 부담과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
