수원지방법원 2024타경54394. 평택 고덕면 해창리 에스타워프라임 6층 643호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장이고, 건물이 들어선 토지는 집합건축물인 공장 및 근린생활시설·지식산업센터 부지입니다. 말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 474,000,000원입니다. 이후 국과 고양시의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 붙은 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 정기원은 643호를 주거로 사용하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월 차임 1,000,000원, 전입일은 2024.02.27입니다. 이 전입은 말소기준권리인 2021.10.27 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현 자료 기준 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111, 6층643호 (에스타워프라임) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 최희랑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 112,367,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 590,363,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2021.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2021.09.24 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.10.27 최희랑 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 474,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 본건의 말소기준권리입니다. 2024년 국·고양시의 압류와 2024.11.01 경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 이용 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기원 | 643호 | 주거 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.02.27 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 112,367,000원으로 감정가 468,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 가정은 5회 유찰 시 78,656,900원, 6회 유찰 시 55,059,830원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터 물건은 실제 임대수요·공실률·관리비·업종 제한과 같은 요소가 환금성에 직접 영향을 주므로, 4회 유찰 자체를 시장의 경계 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,373,138원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 474,000,000원 | 109,993,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 국민은행 채권최고액 474,000,000원 중 109,993,862원이 배당되고 364,006,138원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 주위에 지식산업센터·업무용빌딩·점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 일반 대중교통 이용편은 보통이며, 남서측 원거리에 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 있습니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장이고, 토지는 집합건축물인 공장 및 근린생활시설·지식산업센터 부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층이며 사용승인일은 2021.09.10입니다. 기본 전기·시스템 냉난방·공용 위생·소화·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·북서측·북동측으로 중로 및 소로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 현황확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공실·임대수익·관리비·업종 제한 등 자산 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. 정기원은 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 실제 이용관계를 확인해 명도 일정과 비용을 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 내부 마감·설비·하자 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.10.27 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 정기원 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 468,000,000원에서 4회 유찰돼 112,367,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 공부상 공장인 지식산업센터라는 특성과 반복 유찰이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단”입니다.
