수원지방법원 2024타경54394. 평택시 고덕면 에스타워프라임 6층 644호입니다. 감정 요항상 공부상 용도는 공장이고, 건물은 지식산업센터·업무용빌딩·점포 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 감정가 229,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,983,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.27. 국민은행 근저당권 192,000,000원이며, 이후 국·고양시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 가격과 점유는 별개입니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 4회 유찰이라는 사실 자체도 시장의 반복적인 응찰 부진을 보여주는 신호입니다. 특히 현황조사 임차인 정보는 643호로 적혀 있어 본건 644호와 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111, 6층644호 (에스타워프라임) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 · 사용승인일 2021.09.10 |
| 소유자 | 최희랑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 54,983,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 590,363,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.10.27. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 채무자는 최희랑입니다. 이후 2024.09.12. 국 압류, 2024.10.11. 고양시 압류, 2024.11.01. 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 643호 기록을 644호에 그대로 적용하면 안 된다
현황조사에 이름이 확인되는 점유자는 정기원 1건입니다. 그러나 점유 부분은 643호로 기재돼 있고, 이 사건의 매각 대상은 644호입니다. 따라서 이 기록을 곧바로 본건 644호 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기원 | 643호 | 2024.02.27 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
정기원의 전입일 2024.02.27.은 말소기준일 2021.10.27.보다 늦어, 기재된 점유관계 자체만 보면 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 가장 중요한 사실은 점유 호수가 본건과 다르다는 점이므로 644호의 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가 54,983,000원은 감정가 229,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과입니다. 하지만 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,694원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 53,593,306원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당에 53,593,306원이 배당되고 138,406,694원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 예상 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 54,983,000원 | 53,593,306원 | 138,406,694원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,488,100원 | 37,395,314원 | 154,604,686원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,941,670원 | 26,056,720원 | 165,943,280원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 지식산업센터·업무용빌딩·점포·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 원거리에 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 위치합니다.
- 용도. 공부상 공장이고, 토지는 지식산업센터의 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 속하며, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 형상·도로. 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지이며 남측·북서측·북동측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물로 기본 전기·시스템 냉난방·공용 위생·소화·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장확인 한계. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 644호 점유 재확인. 현황조사 임차인 정기원의 점유 부분은 643호입니다. 본건 644호와 다른 만큼 호실별 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 24.01%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·동일 용도 최근 매매와 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 공실·점유·관리비·용도 특성 때문인지 현장조사와 관리주체 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국·고양시 압류가 있으므로 당해세와 법정기일을 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 대조. 등기상 근저당 채권최고액은 192,000,000원이고 사건 청구금액은 590,363,768원입니다. 경매개시 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사로, 개시결정에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 기재돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 시설·하자·원상복구 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘왜 네 번 유찰됐나’
이 물건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.10.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매에서 권리가 깨끗하다는 사실과 좋은 매수가격이라는 판단은 같은 말이 아닙니다.
감정가 229,000,000원에서 현재 54,983,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 여기에 현황조사 임차인 정기원이 643호로 기재돼 매각대상 644호와 호수도 다릅니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 시장성은 재확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
