수원지방법원 2026타경115. 성남시 수정구 고등동 더판교이룸 2층 202호입니다. 사건상 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기호(1),(2)는 일괄로 한의원으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.05.13 설정된 주식회사하나은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.03.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차관계도 확인해야 하지만 결론은 비교적 명확합니다. 202호의 이주언은 2022.12.22, 204호의 유병조는 2025.06.05 전입으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없으며, 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 593 더판교이룸 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 기호(1),(2) 일괄 한의원 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 · 사용승인일 2022.03.31 |
| 소유자 | 주식회사제이엔케이 · 2021.08.12 매매 원인 · 2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 526,641,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,000,000원 / 1,082,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,383,695,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리 없음
2022.04.06 소유권보존과 신탁등기가 있었지만 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.05.13 주식회사제이엔케이 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 하나은행 근저당 1,680,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주언 | 2층202호 | 2022.12.22 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2026.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병조 | 2층 204호 | 2025.06.05 | 30,000,000원 / 1,850,000원 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2022.05.13 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 204호 임차인도 함께 기재되어 있으므로, 일괄매각 대상의 정확한 호수 구성과 각 점유자의 대응 관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 1,082,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,082,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 1,082,000,000원으로 동일합니다.
다만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 현재 한의원으로 이용 중입니다. 실거래와 직접 대조하지 않은 상태에서 감정가 또는 유찰률만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 따라서 신건 1,082,000,000원에 대해 “시세보다 저렴하다”는 결론이나 가격 가점은 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,082,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,220,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 1,068,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 담보채권 미배당은 611,220,000원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 부분으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 고등동 왕남초등학교 서측 인근으로, 아파트단지와 지식산업센터 등을 배후로 노선을 따라 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 기호(1),(2)는 일괄 한의원, 기호(3),(4)는 일괄 태권도장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상5층 건물의 2층 202호·203호·204호·205호로 구성되며 사용승인일은 2022.03.31입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보·스프링클러, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 고등동 593·593-1의 2필 일단 토지로 대체로 등고평탄하고 상업용으로 이용 중입니다. 북서측 약 15m, 북동측·남동측 각 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 공공주택지구, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 5,566,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있고, 감정평가상 기호(1),(2)가 한의원으로 일괄 이용 중입니다. 각 목록과 호수의 정확한 대응을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 202호 이주언 외에 204호 유병조가 함께 확인됩니다. 각 점유자의 실제 점유부분과 일괄매각 목록의 범위를 현황조사·명세서에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인 모두 배당요구는 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 실제 배당액에는 최우선변제 여부가 영향을 줄 수 있습니다.
- 담보 미배당은 인수 아님. 현재 회차의 611,220,000원 미배당은 하나은행 담보채권의 미회수분이며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 별도 검증. 감정가와 최저가는 1,082,000,000원으로 동일합니다. 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 대조하기 전에는 신건 가격을 저렴하다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.05.13 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 근린생활시설이고 일괄매각 조건이 붙어 있으며, 202호와 204호의 임차관계가 함께 확인됩니다. 권리상 보증금 승계 위험은 없지만 점유 범위와 우선변제 세부는 원본 대조가 필요합니다. 무엇보다 신건 최저가 1,082,000,000원을 감정가와 유찰률만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 별도 검증. 이 사건은 그 두 판단을 분리해야 하는 유형입니다.
