수원지방법원 2026타경115. 등기부상 집합건물인 더판교이룸 사건으로, 감정평가에서는 대상 2층 202호·203호·204호·205호를 근린생활시설로 이용 중이라고 조사했습니다. 기호(1)·(2)는 일괄로 한의원, 기호(3)·(4)는 일괄로 태권도장으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각과 목록3·4의 태권도장 이용이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.05.13 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 1,383,695,497원입니다. 현재 회차 1,082,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 13,220,000원을 제외한 1,068,780,000원이 근저당권자에게 배당되며, 611,220,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 593 더판교이룸 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 등기부상 집합건물 · 감정상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엔케이 (2022.05.13 소유권이전 등기 · 거래가액 526,641,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,000,000원 / 1,082,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,383,695,497원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2022.04.06 주식회사이룸파트너스와 주식회사채움늘 명의로 소유권보존이 이루어진 뒤 같은 날 하나자산신탁으로 신탁됐고, 해당 신탁등기는 2022.05.13 말소됐습니다. 같은 날 주식회사제이엔케이로 소유권이 이전되고 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.05.13 근저당권이 말소기준이며, 2026.03.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
조사된 사람은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 임차인으로 제외할 대상도 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2022.05.13보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주언 | 2층202호 | 2022.12.22 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2026.05.06 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유병조 | 2층 204호 | 2025.06.05 | 30,000,000원 / 1,850,000원 | 2026.04.02 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
따라서 이 사건의 임차인 리스크는 보증금 승계보다 점유·명도 쪽입니다. 특히 감정평가에서 근린생활시설이 한의원·태권도장으로 실제 이용 중이라고 조사된 만큼, 입찰 전 현재 점유관계와 영업시설의 인도 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,082,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,220,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 1,068,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 611,220,000원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시 미배당 825,456,000원, 2회 유찰 시 996,844,800원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 고등동 왕남초등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지와 지식산업센터 등을 배후로 노선을 따라 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 대상 2층 202호·203호·204호·205호는 근린생활시설로 이용 중이며, 기호(1)·(2)는 한의원, 기호(3)·(4)는 태권도장으로 각각 일괄 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2022.03.31입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 경보, 스프링클러, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 15m 도로, 북동측 및 남동측 각 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 537.2㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 5,566,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)·공공주택지구·과밀억제권역· 비행안전제5구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 명시돼 있으므로 입찰 대상 전체 목록과 각 호실의 현황을 원문에서 대조해야 합니다.
- 204호 점유 확인. 유병조가 2층 204호 임차인으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 영업·시설물 정리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 202호 임차관계도 함께 확인. 같은 사건에는 이주언의 2층202호 임차관계도 조사돼 있으므로 일괄매각 범위와 연결해 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 두 임차인 모두 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표의 임차인 최우선변제 미반영 조건도 함께 점검해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 611,220,000원 미배당은 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격은 실거래 확인 후. 신건 최저가 1,082,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린생활시설 실거래·임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각 대상 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당 6억대 ≠ 매수인 인수”
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 숫자는 611,220,000원입니다. 현재 최저가 1,082,000,000원으로 매각될 경우 하나은행 채권최고액 대비 이 금액이 미배당되지만, 그 미배당을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 주어진 시나리오에서 매수인 인수는 0원이고, 실제 임차인 2명 역시 모두 2022.05.13 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다.
따라서 권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 다만 물건은 근린생활시설로 실제 이용 중이고 일괄매각이며 임차점유가 존재합니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인 포인트는 점유·명도와 일괄매각 범위, 가격은 실거래 확인 전 보류. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
