수원지방법원 2025타경43240. 평택시 고덕동 2005-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태상 건물은 다가구주택으로 신축공사 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 기준시점 현재 공사가 중단돼 있으며 위생·급배수·승강기·전기·도시가스 설비도 시공 중으로 기재되어 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 건물 소유자는 이종환이고, 2026년 3월 11일 천안서부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 다음 날 같은 금고 명의의 근저당권 1,116,000,000원과 540,000,000원이 추가설정됐고, 2026년 5월 6일 국 명의 압류가 뒤따릅니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2005-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 다가구주택 신축공사중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 공사 중단 상태 |
| 토지 | 대 254.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 이종환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,537,492,800원 / 1,537,492,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부새마을금고 / 2,750,466,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준으로 계산된 권리는 2026년 3월 11일 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 설정된 천안서부새마을금고 근저당권 2건과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 상태 — 권리보다 더 큰 핵심 리스크
이 사건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서 비고입니다. 본건 건물은 기준시점 현재 공사가 중단된 상태이고, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 감정평가 이용상태도 “다가구주택으로 신축공사중”으로 기재되어 있으며, 위생·급배수·승강기·전기·도시가스 설비는 시공 중입니다.
따라서 이 물건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 사용승인 전 공사중단 건물은 준공 가능성, 추가 공사비, 설비 완성도, 현장 점유와 유치권 문제까지 함께 검토해야 하기 때문입니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 사실도 이런 위험을 상쇄하는 가격 근거가 되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,537,492,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,774,928원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 540,000,000원 | 403,717,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 1,656,000,000원 중 1,519,717,872원이 배당되고, 136,282,128원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 물건 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,537,492,800원 | 1,519,717,872원 | 136,282,128원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,229,994,240원 | 1,215,294,298원 | 440,705,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 983,995,392원 | 971,755,438원 | 684,244,562원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 낮아지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 구조에 관한 수치일 뿐, 사용승인 미취득·공사중단·유치권 현수막이라는 물건 자체의 위험을 없애주지는 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센타 인근. 주변은 단독주택, 주거나지, 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 위치하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 254.2㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며 도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택 신축공사 중이며, 기준시점 현재 공사가 중단된 상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부 확인. 매각물건명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 준공·사용승인 가능 여부와 필요한 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 공사중단 원인 확인. 기준시점 현재 공사가 중단된 상태이므로 남은 공정, 설비 완성도와 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. ‘유치권 행사 중’ 현수막이 설치돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 점유 주체, 공사계약, 공사대금 채권과 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 서로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 토지·건물 각각의 등기와 매각 대상 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 136,282,128원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,537,492,800원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장·시장 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 안전”은 아니다
등기와 배당만 보면 구조는 단순합니다. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정됐고, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 그 다음부터 시작됩니다.
공사가 중단된 사용승인 전 건물이고, 설비도 시공 중이며, 현장에는 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 설치돼 있습니다. 그 유치권 성립 여부마저 불분명합니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 결국 이 사건은 권리순위는 비교적 단순하지만 물건 상태·점유·유치권 검증 난도가 높은 유형입니다. 신건 최저가만 보고 들어가기보다, 사용승인 가능성과 공사·점유 관계를 먼저 해소해야 합니다.
