수원지방법원 2025타경43240. 평택시 고덕동 2120-1의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택으로 신축공사중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다. 기준시점 현재 공사가 중단됐고 위생·급배수, 승강기, 전기, 도시가스 설비도 시공중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 건축법상 사용승인 미취득, ‘유치권 행사 중’ 현수막의 성립 여부 불분명, 건물 바깥쪽 작은 화재 흔적과 열에 녹은 가스계량기 덮개가 함께 기재돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 데이터상 단순합니다. 2026년 3월 11일 천안서부새마을금고의 임의경매개시결정이 말소기준으로 산정됐고, 다음 날 설정된 천안서부새마을금고 근저당권 1,176,000,000원과 504,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이는 등기·배당상의 결론이고, 현장에 표시된 유치권 주장의 실제 성립 여부와 미준공 건물의 완공·사용승인 문제는 별개의 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2120-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 신축공사중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 공사 중단 상태 |
| 토지 | 대 · 266.5㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이종환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,542,402,200원 / 1,542,402,200원 (신건) |
| 청구액 | 2,750,466,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2026.03.11. 임의경매개시결정이고, 2026.03.12. 설정된 천안서부새마을금고 근저당권 2건은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,680,000,000원이며, 현재 최저가 1,542,402,200원 가정에서는 집행비용 차감 후 두 번째 근저당권에 155,421,822원의 미배당이 발생합니다.
② 건물 상태 — 완성 주택이 아니라 공사중단 물건
- 이용상태. 다가구주택으로 신축공사중입니다.
- 공사상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 기준시점 현재 공사가 중단돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스설비를 시공중입니다.
- 사용승인. 매각물건명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 유치권 표시. 감정서상 건물에 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 설치돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 화재 흔적. 건물 바깥쪽에 작은 화재가 있었던 것으로 보이고, 가스계량기 덮개가 열에 녹아 내린 상태가 기재돼 있습니다.
이 세 가지 — 공사 중단, 사용승인 미취득, 유치권 주장 표시 — 는 매수 후 바로 통상적인 주거용 건물로 사용하거나 처분할 수 있다는 전제를 약하게 만듭니다. 여기에 화재 흔적까지 있어 현장 상태와 잔여 공사의 범위를 직접 확인하는 것이 권리분석만큼 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,542,402,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,824,022원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 504,000,000원 | 348,578,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기채권 1,680,000,000원 중 1,524,578,178원이 배당되고 155,421,822원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,542,402,200원 | 1,524,578,178원 | 155,421,822원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,233,921,760원 | 1,219,182,542원 | 460,817,458원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 987,137,408원 | 974,866,034원 | 705,133,966원 | 0원 |
실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,542,402,200원이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 80%·64%로 최저가가 내려가는 것만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격 할인율보다 미준공 건물의 잔여 공사, 사용승인 가능 여부, 유치권 주장 및 현장 상태가 먼저 확인돼야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센타 인근으로, 단독주택·주거나지·주상용 건물·근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 266.5㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,627,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 소로2류·소로3류 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 확인. 현재 사용승인 미취득 상태이므로, 잔여 공정과 향후 사용승인 가능 여부를 관계기관 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 확인. ‘유치권 행사 중’ 현수막의 설치 주체, 주장 채권, 공사 관계, 점유 상태를 확인해야 합니다. 성립 여부가 불분명하다는 사실 자체가 핵심 리스크입니다.
- 화재 흔적 확인. 건물 바깥쪽 화재 흔적과 열에 녹은 가스계량기 덮개의 실제 손상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 위생·급배수, 승강기, 전기, 도시가스 설비가 시공중이므로 완공까지 필요한 공정과 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 현재 분석상 인수액은 0원이지만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 저위험”은 아니다
등기와 배당만 보면 정리는 명확합니다. 임차인은 없고, 두 근저당권은 데이터상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 실질 위험은 다른 곳에 있습니다. 건물은 다가구주택 신축공사중에 공사가 멈춰 있고, 사용승인을 받지 않았으며, 현장에는 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 건물 외부 화재 흔적까지 기재돼 있습니다.
따라서 이 물건은 권리 소멸 여부만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 등기상 인수는 0원이지만 물건 상태와 점유·공사관계의 불확실성이 큰 유형입니다. 실거래 시세도 제시돼 있지 않아 신건 1,542,402,200원이나 이후 유찰가가 시장 대비 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수 0원, 그러나 현장 리스크는 높음입니다.
