대전지방법원 2026타경10067. 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 6층 605호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중입니다. 소유자는 박병호이고, 등기상 소유권이전 거래가액은 179,847,500원입니다. 권리분석의 기준은 2023년 3월 31일 설정된 천안우리신용협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 경우종합건설주식회사 근저당권 52,800,000원과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
천안우리신용협동조합 근저당은 장재리 1723 제1동 7층 705호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 현재 161,000,000원 매각을 가정한 배당계산에서는 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 중요한 점은 이 미배당액이 낙찰자가 인수하는 금액은 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 제6층 제605호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 1개호 · 지상18층/지하5층 중 6층 605호 |
| 소유자 | 박병호 · 등기상 거래가액 179,847,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 197,206,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용 비고 | 업무시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 천안우리신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 2번 경우종합건설주식회사 근저당권과 2026.01.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 근저당이 전액 배당되지 않더라도 해당 부족액 122,854,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 현황조사 임차 기재 — 대상 605호와 호수 구분
현황조사에 기재된 김민형의 점유 부분은 1동 7층 705호입니다. 본 분석 대상인 1동 6층 605호와 다른 호실이므로 이를 605호 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 705호는 천안우리신용협동조합 근저당의 공동담보로도 기재되어 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민형 | 1동 7층705호 | 2025.12.09 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민형의 전입신고일은 말소기준권리인 2023.03.31.보다 뒤인 2025.12.09.로, 현황조사상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 해당 기재의 점유 호실은 705호입니다.
③ 가격 구조 — 신건 161,000,000원
현재 회차는 감정가 161,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 등기상 박병호의 거래가액은 179,847,500원이지만 그 원인은 2021.11.15. 매매로 기재되어 있어, 이 금액 하나만으로 2026년 현재 오피스텔 시세가 161,000,000원보다 높다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 천안우리신용협동조합 | 228,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 경우종합건설주식회사 | 52,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 280,800,000원 중 157,946,000원이 배당되어 현재 회차 미배당은 122,854,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 122,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 154,603,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 180,002,560원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 197,206,725원으로, 현재 회차 예상배당 157,946,000원에서도 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 126,196,800원, 2회 유찰 시에는 100,797,440원으로 감소합니다. 그러나 이 부족분은 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니며, 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산역(1호선) 남측 인근으로, 주변은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있으며, 북측 인근에 아산역(1호선), 북측 근거리에 천안아산역(KTX)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설 이용으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상18층/지하5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장·지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역이며, 동측·북측·서측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 605호와 705호 구분. 현황조사의 김민형 기재는 7층 705호입니다. 입찰 전 605호의 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천안우리신용협동조합 근저당은 705호와 공동담보로 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 161,000,000원으로 동일합니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 오피스텔 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 업무시설 이용 확인. 대상은 오피스텔이며 업무시설로 이용 중입니다. 현장 이용 형태와 관리규약 등을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 실제 점유
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.31. 천안우리신용협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 경우종합건설 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 등장하는 김민형은 705호 점유자로 기재되어 있어 대상 605호와 구분해야 합니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 신건 최저가는 161,000,000원이고, 등기상 과거 거래가액은 179,847,500원이지만 이것만으로 현재 오피스텔 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 권리는 합격권, 가격은 별도 검증이 이 사건의 핵심입니다. 실제 입찰에서는 605호 점유관계와 최신 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
