대전지방법원 2026타경10067. 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 7층 705호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔) 1개호이고, 매각물건명세서에도 업무시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 박병호이며, 2023.03.31. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 180,385,000원입니다. 같은 날 천안우리신용협동조합이 채권최고액 228,000,000원 근저당을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 경우종합건설주식회사 근저당 채권최고액 54,000,000원과 2026.01.16. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 핵심은 점유 임차인인데, 김민형의 전입일은 2025.12.09.로 말소기준보다 2년 이상 늦습니다. 따라서 이 자료 기준 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원과 월차임 650,000원의 임대차가 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지상18층/지하5층 중 7층 705호 |
| 소유자 | 박병호 · 2023.03.31. 소유권이전 · 거래가액 180,385,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안우리신용협동조합 / 197,206,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 핵심 순서는 단순합니다. 2022.11.11. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 이미 말소됐고, 2023.03.31. 박병호에게 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 천안우리신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후의 경우종합건설주식회사 근저당과 2026.01.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민형 | 1동 7층705호 | 2025.12.09 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김민형의 전입신고일 2025.12.09.는 말소기준권리인 2023.03.31. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 이 임대차보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 천안우리신용협동조합 | 228,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 경우종합건설주식회사 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,000,000원 기준 채권자 총 채권액은 282,000,000원, 예상배당은 157,946,000원이며 미배당은 124,054,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다.
유찰될수록 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 124,054,000원, 1회 유찰 시 155,803,200원, 2회 유찰 시 181,202,560원입니다. 그러나 이 증가분이 낙찰자의 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산역(1호선) 남측 인근이며, 부근은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북측 인근에는 아산역(1호선), 북측 근거리에는 천안아산역(KTX)이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중이며 매각물건명세서에도 업무시설 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상18층/지하5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)이며, 택지개발지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지·도로. 토지면적 1,459.4㎡, 평지의 세로장방형이며 동측·북측·서측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 161,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. 김민형의 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대차 서류 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 업무시설로 이용 중인 오피스텔이므로 실사용 수요와 임대수요, 동일 건물 또는 인근 오피스텔 거래사례를 확인하는 것이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 천안우리신용협동조합 근저당에는 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 제6층 제605호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체와 원본서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.31. 천안우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 김민형도 2025.12.09. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 다릅니다. 현재 감정가와 최저가는 161,000,000원으로 동일한 신건이고, 시장 실거래 비교자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 검토는 통과할 수 있지만, 가격 판단은 별도의 실거래·임대수요 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
