부산지방법원 2025타경823. 부산 기장군 정관읍 매학리 744, 현지 호칭 ‘파크스퀘어’의 2층 215호 근린생활시설입니다. 소유자는 엔디엘컴퍼니주식회사이고 2018.09.20. 매매를 원인으로 2018.10.25. 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,630,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사에스엠유통의 전세금 700,000,000원 전세권, 부산은행의 50,600,000원 근저당, 김복곤의 700,000,000원 전세권 근저당, 기장군·국·국민건강보험공단의 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 모두 매각으로 소멸합니다. 권리의 숫자는 많지만 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경823 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 2층215호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 구연로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현지 호칭 ‘파크스퀘어’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 · 2층 215호 |
| 소유자 | 엔디엘컴퍼니주식회사 · 2018.09.20. 매매 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,396,255,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수는 0원
2018.06.18. 설정된 부산은행 근저당 4건과 2018.07.06. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 2018.10.25. 일부포기로 등기상 정리됐습니다. 그 뒤 새로 설정된 을구 6번 부산은행 근저당이 말소기준이 됩니다. 이 근저당은 2층 202호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 2건 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍길동 김진환 | 215호 | 2024.03.28 | 10,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차관계의 전입일은 각각 2023.08.04., 2024.03.28.로 말소기준일 2018.10.25.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 첫 번째 임차관계는 보증금과 점유부분이 명확하지 않고, 두 건 모두 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 단계에서는 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 계산에서는 매수인 승계액을 0원으로 보고 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 251,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 251,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가 기준 이용상태도 ‘근린생활시설이며 영업은 하지 않는 상태’입니다. 일반상업지역에 위치하지만 실제 매수 수요·임대수익·공실 기간을 확인하지 않은 상태에서 신건 가격을 시세라고 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,630,000,000원 | 246,686,000원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 주식회사에스엠유통 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 50,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9-3번 근저당권 · 김복곤 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,314,000원을 제외한 246,686,000원이 말소기준인 부산은행 근저당에 배당되고, 전세권·후순위 근저당·소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 미배당은 4,833,914,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 이 배당표에는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙공원 남동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공원·주상용 부동산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 남서측 약 16미터, 남동측 약 10미터 포장도로에 접하고 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지 지목은 주차장입니다.
- 공시지가. 1,390,000원/㎡, 토지면적 1,769.0㎡입니다.
- 이용상태. 감정 기준 근린생활시설이며 영업은 하지 않는 상태입니다.
- 공용부분. 2층 공용부분인 복도 일부를 전유부분과 함께 이용하는 것으로 조사돼 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 6번 부산은행 근저당 3,630,000,000원이 2018.10.25. 설정된 말소기준권리입니다.
- 임차인 원본 대조. 두 임차관계 모두 대항력은 없지만, 첫 번째 임차관계는 보증금·점유부분이 불명확하고 두 건 모두 우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 251,000,000원을 시세로 보지 말고, 근린시설의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·영업 확인. 감정 시점에는 영업하지 않는 상태였지만 현황조사상 임차관계가 있으므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 공용부분 이용. 2층 복도 일부의 이용 형태를 현장에서 확인하고 전유부분 경계와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 등기 수가 많아 복잡해 보이지만 결론은 비교적 명확합니다. 2018.10.25. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차관계 2건도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 251,000,000원이 감정가와 같지만 최근 실거래 시세가 없어 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 더구나 근린시설이고 감정 기준 영업은 하지 않는 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 핵심인 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
