부산지방법원 2025타경823. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744, 도로명 구연로 19의 현지 호칭 ‘파크스퀘어’ 2층 202호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 영업은 하지 않는 상태입니다. 소유자는 엔디엘컴퍼니주식회사로, 2018.10.25. 소유권을 이전받았고 같은 날 부산은행 근저당권 채권최고액 3,630,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 주식회사에스엠유통의 전세권 700,000,000원, 부산은행의 후순위 근저당 50,600,000원, 전세권에 설정된 김복곤의 근저당 700,000,000원, 압류와 현 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체보다, 합병된 202호의 공부상 대지권 정합성과 실제 이용관계를 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 2층 202호 · 부산광역시 기장군 정관읍 구연로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 영업하지 않는 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 · 현지 호칭 ‘파크스퀘어’ |
| 소유자 | 엔디엘컴퍼니주식회사 · 2018.10.25. 소유권이전 · 거래가액 4,450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,197,000,000원 / 2,197,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,396,255,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.10.25. 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,630,000,000원이며 채무자는 엔디엘컴퍼니주식회사입니다. 그 뒤의 2022년 기장군 압류, 2024년 국세 압류, 2025년 현 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 2026년 기장군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
주식회사에스엠유통의 전세권도 2018.11.15. 설정되어 말소기준권리보다 늦습니다. 전세금은 700,000,000원이고 건물 전부를 범위로 하며, 이 전세권에 대한 김복곤의 700,000,000원 근저당 역시 후순위입니다. 배당 가정상 전세권과 후순위 근저당에는 배당이 없지만 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
② 점유관계 — 조사상 2건, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 홍길동 김진환 | 215호 | 2024.03.28 | 10,250,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 핵심 리스크 — 202호 합병과 대지권 표기가 서로 다르다
감정평가서에 따르면 2층 202호는 건축물대장상 2018.10.15. 202호부터 214호까지가 202호로 전유부 합병된 호입니다. 그런데 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 소유권·대지권은 189.3459㎡인 반면, 토지대장 대지권등록부에서는 합병된 203호부터 214호가 여전히 존재하고 202호의 소유권·대지권이 14.2176㎡로 나타나 서로 상이합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,370,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,630,000,000원 | 2,172,630,000원 |
| 을구 9번 전세권 · 주식회사에스엠유통 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 50,600,000원 | 0원 |
| 을구 9-3번 근저당권 · 김복곤 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 5,080,600,000원 중 2,172,630,000원이 배당되고, 2,907,970,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,197,000,000원 | 2,172,630,000원 | 2,907,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,757,600,000원 | 1,737,624,000원 | 3,342,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,406,080,000원 | 1,389,619,200원 | 3,690,980,800원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 부산은행을 포함한 채권자들의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 자료에는 실거래 시세가 없어 현재 최저가 2,197,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙공원 남동측에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공원, 주상용 부동산 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설이며 기준시점 현재 영업은 하지 않는 상태입니다.
- 도로·주차. 남서측 노폭 약 16미터, 남동측 약 10미터 포장도로에 접하고 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 1,769.0㎡, 공시지가는 1,390,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 대조. 등기사항의 189.3459㎡와 토지대장 대지권등록부의 14.2176㎡ 차이를 확인하고, 202호~214호 합병에 따른 공부 정리 상태를 점검해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 감정평가서가 2층 215호와 202호를 함께 언급하고 현황조사 점유자 중 215호 기재도 있으므로, 매각대상과 실제 점유구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공용부분 이용 확인. 2층 공용부분인 복도 일부를 전유부분과 함께 이용하는 것으로 조사됐으므로 현재 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 첫 점유자는 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 계약관계와 명도 상황은 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 동일 또는 유사 근린시설 실거래 자료가 없어 감정가 2,197,000,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 대지권 정합성
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.25. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 점유자 2건도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 안전형’으로만 보면 안 됩니다. 202호는 202호부터 214호까지의 전유부 합병 이력이 있고, 등기사항과 토지대장 대지권등록부의 대지권 면적이 189.3459㎡와 14.2176㎡로 서로 다릅니다. 여기에 공용복도 일부의 전유부분과 같은 이용 상태도 확인됐습니다. 실거래 시세자료도 없어 신건 최저가의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 결론은 후순위 인수위험은 낮지만, 공부 정합성과 매각범위 확인 없이는 입찰을 서두르기 어려운 물건입니다.
