수원지방법원 2024타경57886. 광명동 더프라임 2층 202호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 344,000,000원짜리 물건이 14회 유찰되어 최저매각가가 2,332,000원까지 내려온 극단적인 사례입니다. 하지만 이 물건에서 최저가는 실질적인 취득원가를 보여주지 않습니다. 등기부 을구 1번에 송완의 주택임차권 340,000,000원이 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 송완 보증금 인수부담이 커지는 구조라, 실질취득가는 약 340,000,000원 수준으로 고정되는 인수형으로 판단해야 합니다. 최저가 2,332,000원만 보고 “감정가의 극히 일부라 싸다”고 해석하면 권리구조를 정반대로 읽게 됩니다. 더욱이 별도로 조사된 박준용·김나경도 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광화로 8, 2층202호 (광명동,더프라임) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이상걸 · 2021.06.14 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 2,332,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송완 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.4억 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.05.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 송완의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.11.03 등기이고, 임대차계약일 2021.08.03, 점유개시일 2021.08.03, 주민등록일 2023.03.08, 임차보증금은 340,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사된 3명, 보증금 미상 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송완 | 건물 전부 | 2023.03.08 | 없음 | 340,000,000원 | 대항력 매수인 인수 |
| 박준용 | 202호 | 2024.04.22 | 2024.04.04 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 김나경 | 202호 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
박준용은 2024.04.22 전입, 2024.04.04 확정일자, 2024.06.11 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사가 가능한 것으로 조사됐습니다. 김나경 역시 2024.04.22 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이므로 송완 340,000,000원 외 추가 인수액이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 계산
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제공되어 있지 않습니다. 따라서 “시세 대비 몇 % 저렴하다”는 식의 판단은 할 수 없습니다. 다만 권리구조만으로도 분명한 것은, 감정가 344,000,000원과 송완 보증금 340,000,000원이 거의 같은 수준이고, 현재 최저매각가가 2,332,000원까지 떨어졌어도 매수인 인수액이 340,000,000원으로 계산되어 있다는 점입니다.
현재 회차뿐 아니라 15회·16회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 340,000,000원으로 동일합니다. 즉 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 1,632,400원, 1,142,680원으로 내려가더라도 이 물건을 “더 싸진다”고 해석해서는 안 됩니다. 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 441,976원 |
| 인수 · 송완 임차보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 송완 | 60,000,000원 | 1,890,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 60,000,000원 중 1,890,024원만 배당되고 58,109,976원이 미배당으로 남습니다. 송완의 임차보증금 340,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 광명시 광명동 명문고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 중로와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,332,000원만 입찰원가로 보지 말고 송완 보증금 340,000,000원 인수구조를 먼저 반영해야 합니다.
- 송완 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.08.03, 점유개시 2021.08.03, 주민등록 2023.03.08, 임차권등기 2023.11.03의 연속성과 실제 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 박준용 보증금 확인. 대항력·확정일자·배당요구가 있으나 보증금이 확인되지 않아 미배당 인수 가능액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 김나경 보증금 확인. 말소기준 전 전입으로 대항력이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 위험이 남습니다.
- 중복 점유관계 확인. 송완은 건물 전부, 박준용·김나경은 202호로 조사되어 실제 점유·임대차관계가 어떻게 겹치는지 확인이 필요합니다.
- 압류·민간임대주택등기 확인. 2024.10.02 광명시 압류는 매각으로 소멸하나, 민간임대주택등기의 처리와 관련 서류도 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “233만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 2,332,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 340,000,000원입니다. 송완의 대항력 있는 주택임차권 보증금이 말소기준보다 앞서 있고 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가가 2,332,000원이든, 다음 회차 1,632,400원이든, 그다음 1,142,680원이든 실질취득은 약 340,000,000원 수준에서 움직이는 구조입니다.
여기에 박준용·김나경의 보증금이 확인되지 않은 상태라 송완의 340,000,000원만으로 위험이 끝난다고 단정할 수도 없습니다. 14회 유찰이라는 이력은 가격 할인 자체보다 이런 권리 부담을 먼저 의심하게 하는 신호입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 권리위험은 극단적으로 크다. 이 물건은 입찰가를 계산하기 전에 임차관계와 인수액부터 확정해야 하는 사건입니다.
