수원지방법원 2025타경782. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 1층 147호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-운동시설-골프연습장)입니다. 소유자 양기범은 2024년 6월 4일 거래가액 438,617,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군포농업협동조합이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 에이치케이엘아이앤디 근저당, 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기보다 현황에서 높아집니다. 매각대상 147호는 인접한 148호·149호와 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장으로 사용되고 있습니다. 현관 표찰과 도면으로 각 전유부분의 위치와 면적은 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 복원도 용이한 것으로 조사됐지만, 복원비용은 정확히 산정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 대항력 없음

말소기준은 2024년 6월 4일 군포농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 8월 2일 설정된 주식회사에이치케이엘아이앤디의 근저당권과 2025년·2026년 국세 압류, 2025년 8월 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 군포농업협동조합 근저당에는 배곧시그니처타워 1층 149호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원이며, 임차인 최우선변제 여부는 배당표에 반영되지 않았습니다.

② 가격 프레임 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 381,000,000원, 현재 최저매각가는 130,683,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 91,478,100원, 5회 유찰 시 64,034,669원입니다.

하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않아, 130,683,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 골프연습장으로 이용되는 지원시설이고, 인접 호실과 경계 없이 일체로 사용 중이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,683,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 채권총액 720,000,000원 중 근저당권자에게 배당되는 금액은 128,053,438원이며, 미배당액은 591,946,562원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공장(지원시설-운동시설-골프연습장)으로 이용 중입니다. 매각대상 147호는 인접 148호·149호와 경계 없이 일체 사용 중입니다.
• 경계 복원. 각 전유부분의 위치와 면적은 특정 가능하고 독립성 상실은 일시적이며 복원도 용이한 것으로 조사됐습니다. 다만 복원에 필요한 비용은 정확히 산정되지 않았습니다.
• 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 1층 호실이며 기본 위생설비, 지하주차장, 승강기설비가 있습니다.
• 토지·규제. 정방형 평지의 상업기타 부지로, 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 147호 단독 사용 가능성 확인. 현재 148호·149호와 일체 사용 중이므로 벽체 복원 후 147호만 독립적으로 사용할 수 있는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
• 복원비 견적 확보. 복원이 용이하다는 조사와 실제 비용은 별개입니다. 벽체·출입구·전기·소방·설비 분리 등에 필요한 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 임차인 명도 확인. 주식회사 퍼스트원골프존 대표자 김지현이 147호를 점유 중이며 대항력은 없지만, 실제 인도 시점과 영업시설 철거·이전 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 군포농업협동조합 및 주식회사에이치케이엘아이앤디 근저당에는 149호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 경매 진행과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세를 따로 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물 1층 지원시설·운동시설의 실제 매매·임대 호가와 공실 기간을 확인해야 합니다.
• 세금·우선변제 원본 대조. 국세 압류가 존재하고 임차인의 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서·배당요구·체납관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 독립성과 환금성

이 사건은 등기만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 말소기준권리는 2024년 6월 4일 군포농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 1명도 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 147호는 148호·149호와 경계 없이 하나의 골프연습장으로 이용되고 있고, 독립성 복원은 가능하다고 조사됐지만 실제 복원비는 미정입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 시세를 직접 비교할 최근 실거래 근거도 없습니다. 따라서 최저가 130,683,000원을 “감정가의 34.3%니까 싸다”고 볼 근거는 부족합니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 복원·영업시설 명도·비주거 환금성이 승부처인 사건입니다.