수원지방법원 2025타경782. 대상은 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 1층 149호입니다. 감정가는 310,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 떨어진 가격이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.

권리 구조는 2024년 6월 4일 설정된 군포농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 2월 20일 압류, 2025년 8월 19일 임의경매개시결정, 2026년 1월 2일 압류와 2024년 8월 2일 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 2024년 8월 16일 점유를 시작했지만 말소기준권리인 2024년 6월 4일 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다.

대신 물건 자체에서 확인해야 할 부분이 분명합니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 대상 호실은 인접한 147호실, 148호실과 벽체 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중입니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 특정할 수 있고 경계 복원은 용이한 것으로 조사됐지만, 복원에 필요한 비용을 현재 정확히 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 인수 없음

현황조사상 실제 임차인으로 주식회사 퍼스트원골프존 대표자 김지현이 확인됩니다. 147호와 혼동되는 대위·승계 중복신고가 아니라, 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 6,200,000원, 차임은 1,120,000원이며 2024.08.16 입주했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고, 무엇보다 전입 시점이 말소기준권리인 2024.06.04 이후이므로 대항력이 없습니다.

③ 현재 회차 배당 — 채권액이 매각가를 크게 웃돈다

현재 회차 매각가 106,330,000원 기준으로 총 채권액 720,000,000원 가운데 104,041,380원이 배당되고 615,958,620원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당과정에서 변동될 수 있습니다.

④ 일체 이용상태 — 이 물건의 핵심 확인 포인트

• 현황. 149호는 인접한 147호·148호와 벽체 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중입니다.
• 독립성. 현관 표찰과 도면 등에 의해 각 호의 위치는 구분되며, 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있는 것으로 조사됐습니다.
• 복원성. 독립성 상실은 일시적이며 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
• 비용. 경계 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정되지 않았으므로 매수 신고 전에 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·아파트형 공장 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
• 토지. 준주거지역이며 상업기타 용도로 이용 중인 정방형 토지입니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 도로. 남서측으로 포장도로에 접하고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 확인되며, 상대보호구역은 저촉으로 표시됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리. 2024.06.04 군포농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임차인. 실제 임차인 1명이며 보증금 6,200,000원·차임 1,120,000원. 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
• 가격. 현재 최저매각가 106,330,000원은 감정가 310,000,000원의 34%입니다. 시세 데이터가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
• 일체 이용. 149호가 147·148호와 경계 없이 골프연습장으로 이용 중인 상태와 복원 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 복원비용. 경계 복원에 필요한 비용이 정확히 산정되지 않았으므로, 입찰가 산정에 별도 여유를 둬야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수는 없지만, 가격만 보면 안 된다”

이 물건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 310,000,000원의 34%인 106,330,000원까지 낮아졌습니다.

그러나 시세 자료가 없는 상태에서 가격 자체를 싸다고 단정할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 149호가 인접한 147호·148호와 벽체 구분 없이 골프연습장으로 일체 이용되고 있다는 점입니다. 각 호의 위치와 면적은 특정할 수 있고 복원은 용이한 것으로 조사됐지만, 복원비용은 현재 정확히 산정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 실제 이용상태와 원상복원의 범위·비용 확인입니다.

권리는 비교적 깨끗하고, 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 최저가만 보고 접근하기보다 일체 이용상태와 복원비용을 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.