수원지방법원 2025타경50288. 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 지하1층 비103호입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.08.29. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 2025.01.07. 경매개시결정과 2025.01.13. 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2023.09.05. 주식회사론포인트 근저당권 68,900,000원이 설정됐지만 2023.12.07. 이미 말소됐습니다.
매수인 입장에서 가장 중요한 점은 임차인 인수 문제가 확인되지 않는다는 것입니다. 현황은 공실로 신고됐고 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 감정가 518,000,000원인 물건이 7회 유찰돼 현재 최저가가 42,658,000원까지 내려온 사실 자체는 환금성과 수요를 따로 검토해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50288 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층비103호 (장현동,시티프론트561더파이브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박성진 · 2023.08.29. 소유권이전 · 거래가액 571,161,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 42,658,000원 (7회 유찰, 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 / 850,977,424원 |
| 현황 | 공실 · 출입문상 비03 표시 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황상 공실로 확인됐고 별도의 임차인 신고 내용은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격과 유찰 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 42,658,000원으로 감정가 518,000,000원의 8.24%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 이유만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 42,658,000원 | 932,967,855원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 29,860,599원 | 945,534,903원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4.04% | 20,902,419원 | 954,331,836원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 그만큼 선순위 근저당권을 포함한 채권의 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 배당받지 못한 채권자의 문제이지, 이 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있지 않습니다. 핵심은 가격 하락과 권리 인수를 혼동하지 않는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,844원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 41,490,156원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 14,458,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 974,458,011원 가운데 예상 배당액은 41,490,156원이며, 미배당액은 932,967,855원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·업무시설·관공서가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층 비103호이며 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가 당시 근린생활시설 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남서측 약 12미터, 동측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되며, 토지정보상 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 지하층 소매점 성격에 더해 7회 유찰 이력이 확인됩니다. 권리 인수보다 실제 영업·임대수요와 재매각 가능성 검증이 더 중요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 비교 실거래가가 없어 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 현황상 공실이지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각 전 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 비104호가 공동담보로 적시돼 있으므로 관련 배당관계와 채권 변동을 원본 서류에서 대조하세요.
- 관리비. 2025.09.월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원 미납 신고가 있으므로 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 상가 환금성. 지하1층 제1종근린생활시설은 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 7회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·동선·가시성·임대수요 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고서와 공동담보 관련 권리관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건은 임차인 인수 문제가 없고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 518,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 42,658,000원까지 내려왔다는 사실은 그 자체로 매력지표라기보다 환금성 검증이 필요하다는 경고에 가깝습니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가 대비 크게 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 지하1층 소매점이라는 용도, 반복 유찰, 공실, 공용관리비 미납 신고, 공동담보를 함께 놓고 보면 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 상권과 임대·재매각 수요를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류가 맞습니다.
