수원지방법원 2025타경50288. 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 지하1층 비104호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 등기부상 소유자는 박성진이며, 2023.08.29 매매로 거래가액 571,161,600원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 960,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.07 임의경매개시결정, 2025.01.13 신용보증기금 가압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 쟁점은 7회 유찰된 지하층 근린생활시설의 가격 적정성과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50288 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층비104호 (장현동,시티프론트561더파이브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박성진 · 2023.08.29 소유권이전 · 거래가액 571,161,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 42,658,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 850,977,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 점유 현황 | 공실 · 출입문상 비04 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 매각물건명세서 비고에는 현황상 공실로 기재되어 있습니다. 감정평가의 임대관계는 미상이나, 별도 임차인이 확인되지 않은 현재 자료 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
감정가는 518,000,000원, 현재 최저매각가는 42,658,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 8% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 직접 비교할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,844원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 41,490,156원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 14,458,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 974,458,011원 중 현재 회차 예상 배당액은 41,490,156원이며, 미배당액은 932,967,855원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 지하1층 비104호, 근린생활시설 상태이며 현황상 공실입니다. 출입문에는 비04로 표시되어 있습니다.
- 주위환경. 시흥시청 남동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남서측 약 12미터, 동측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화설비와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 관리비. 2025.09월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원이 미납됐다는 신고서가 제출되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 8%대라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물 지하층 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 출입문 표시는 비04입니다. 실제 전유부분 위치·출입 동선·가시성·영업 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 2,266,730원 미납 신고가 있으므로 관리주체에 납부 범위와 최신 체납액을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 지하1층 소매점이라는 이용상태와 7회 유찰 이력을 고려해 매도·임대 시 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당권과 경매개시결정·가압류의 말소 여부, 임차 현황을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 어렵다
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.08.29 국민은행 근저당권이고, 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 투자성이 좋다는 판단은 별개입니다.
감정가 518,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 42,658,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 지하1층 근린생활시설·공실이고 별도 실거래 시세 자료가 없습니다. 여기에 공용부분 관리비 2,266,730원 미납 신고도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 현장 시세와 환금성을 확인한 뒤 판단”입니다.
