수원지방법원 2025타경52336. 안산시 단원구 원곡동 트리플렉스에이단지 301동 2층 223호로, 감정평가상 공부상 업무시설로 이용 중인 집합건물입니다. 비엔지시스템주식회사는 2020.07.14 매매를 원인으로 2021.01.14 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부상 거래가액은 83,942,764원입니다. 같은 날 바로 다음 접수번호로 중소기업은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 보스텍 가압류, 국의 압류, 백찬식 근저당, 신용보증기금·서울보증보험·중소기업은행· 인글라스플러스의 가압류, 국민건강보험공단 압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 현재 자료 기준 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 상태는 입찰 전 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52336 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 994-6 트리플렉스에이단지 301동 2층 223호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 풍전로 37-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 공부상 업무시설 · 철근콘크리트구조 6층 내 2층 |
| 사용승인일 | 2013.11.29 |
| 소유자 | 비엔지시스템주식회사 · 거래가액 83,942,764원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 23,529,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 114,082,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.14 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류·백찬식 근저당과 두 건의 경매개시결정은 현재 자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁 이력도 존재하지만 아시아신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 국제신탁에서 우리자산신탁으로 이어진 신탁 역시 2021.01.14 신탁재산 귀속과 함께 정리된 뒤 비엔지시스템주식회사로 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 98,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,529,000원, 시나리오상 감정가 24% 구간까지 내려와 있습니다. 그러나 비교할 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 공부상 업무시설이고, 이번 경매에서 이미 4회 연속 유찰된 사실 자체가 현재까지 감정가보다 낮은 가격 구간으로 매각조건이 조정돼 왔음을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,529,000원 | 22,705,478원 | 997,901,130원 |
| 5회 유찰 시 | 16,470,299원 | 15,773,834원 | 1,004,832,774원 |
| 6회 유찰 시 | 11,529,209원 | 10,921,683원 | 1,009,684,925원 |
현재 회차에서도 전체 채권액 1,020,606,608원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 22,705,478원이고, 997,901,130원이 미배당으로 남습니다. 한 회 더 유찰되면 미배당은 1,004,832,774원, 두 회 더 유찰되면 1,009,684,925원으로 늘어납니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,522원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 22,705,478원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 보스텍 | 35,383,590원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 백찬식 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 557,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,007,270원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 155,540,748원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 인글라스플러스 | 26,675,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 823,522원을 제외한 22,705,478원이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남측에 위치하며, 주변은 유통상가·근린생활시설·공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 안산역(지하철 4호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 판매시설·업무시설 건부지이며, 단지 내 도로상태는 양호하고 단지 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·유통업무설비 등에 해당하며 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 감정가 대비 24%라는 할인율만 보지 말고 동일 단지·동일 용도 업무시설의 실제 거래가격을 확인해 23,529,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·사용자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에 301동 2층 202호가 공동담보로 기재돼 있으므로 해당 담보물의 처리와 실제 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 다중 경매개시결정. 2025.05.12 중소기업은행의 임의경매개시결정 외에 2025.06.20 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매개시결정도 등기돼 있습니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.01.14 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 붙은 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸해 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 98,000,000원에서 네 번 유찰돼 23,529,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 최신 실거래 기준이 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
여기에 공부상 용도가 업무시설이고, 실제 임대관계는 미상이며, 선순위 근저당이 202호와 공동담보로 설정돼 있다는 점까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 위험은 낮지만 가격·점유·공동담보 확인 없이는 4회 유찰 자체를 매력으로 평가하기 어려운 사건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
