수원지방법원 2025타경52639. 등기상 소유자는 임종수이며, 대상은 경기도 시흥시 목감동 407-4 ‘목감의아침’ 1층 101호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 말소기준은 2024.07.22. 설정된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 884,400,000원이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당 135,600,000원과 2025년 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 현황조사에는 김웅이 302호에 2023.12.12. 전입한 것으로 기재돼 있고, 보증금 50,000,000원·월세 2,500,000원입니다. 전입일이 2024.07.22. 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류되며, 확정일자는 확인되지 않아 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 점유 부분이 302호로 기재된 반면 대상 주소는 101호이므로, 실제 101호에 대한 임차권 적용관계는 입찰 전 원본 조사서와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52639 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 407-4 목감의아침 1층 101호 · 도로명 경기도 시흥시 솔고개길 4-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층/지상7층 · 사용승인일 2019.02.01 |
| 소유자 | 임종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 70,252,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 99,881,209원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2019.03.22. 성남동부새마을금고 근저당권 5,760,000,000원이 설정됐지만 2024.07.22. 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권 884,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 후순위 근저당 135,600,000원, 경기신용보증재단 가압류 84,000,000원, 안양지구축산업협동조합 가압류 49,485,296원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김웅 | 302호 | 2023.12.12 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 현황조사상 점유부분은 302호로 적혀 있어 대상 101호와 호수가 일치하지 않습니다. 이 불일치는 인수금액 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 101호에 김웅의 대항력이 실제 미치는지를 서류 원본으로 확인하는 것이 이 사건의 최우선 체크포인트입니다.
③ 가격 — 최저가 17%보다 실질 부담을 봐야 한다
감정가 418,000,000원에 시작해 5회 유찰된 현재 최저매각가는 70,252,000원으로, 감정가의 약 16.8%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 배당 계산상 매수인 인수보증금 50,000,000원이 별도로 붙습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 120,252,000원입니다.
또한 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 개별 점포의 위치·전면폭·임대수익·공실 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 감정가 17%라는 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,664,536원 |
| 인수 · 임차인 김웅 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 884,400,000원 | 68,587,464원 |
| 3. 후순위 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 135,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안양지구축산업협동조합 | 49,485,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 1,153,485,296원 중 68,587,464원만 배당되고, 미배당은 1,084,897,832원입니다. 김웅 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 목감동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 511.2㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 3,563,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 스프링클러, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호·302호 관계 확인. 매각 주소는 101호인데 임차인 김웅의 점유부분은 302호로 기재돼 있습니다. 이 임차권이 101호 매수인에게 실제 승계되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 70,252,000원에 인수보증금 50,000,000원을 더한 120,252,000원을 우선 자금 기준으로 봅니다.
- 대항력·배당요구 확인. 김웅은 2023.12.12. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 근린생활시설이므로 공실·임대수익·점포 접근성·관리상태 등 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 같은 건물 3층 302호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권·배당 관계의 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “17% 낙폭보다 5,000만원 인수를 먼저 본다”
이 사건의 숫자상 가장 강한 인상은 감정가 418,000,000원에서 최저가 70,252,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 하지만 권리분석에서는 낙폭보다 먼저 보아야 할 것이 있습니다. 현황조사상 김웅은 말소기준보다 앞선 2023.12.12. 전입자이고, 제공된 배당 계산은 그의 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 120,252,000원입니다.
등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 점유부분이 302호로 기재돼 대상 101호와 불일치한다는 점은 결론을 단순화할 수 없게 만듭니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 얼마나 낮은지 확인되지 않습니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 임차 적용관계와 실제 시장가를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
