매력지수 C등급 · 권리상 소멸구조이나 대항력 임차인 보증금 5천만원 인수 위험이 있어 실질취득 기준 접근 필요
4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차인 보증금 5천만원이 매수인에게 인수되어 권리 안전형으로 보기 어렵고 대지·근린생활시설 용도의 환금성 검토가 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24%까지 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 임차인 김웅은 대항력 있음으로 확인되어 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득비용은 최저가+인수금액 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
856,000,000원 205,525,000원
4회 유찰
실질취득 예상
255,525,000원
최저가+임차인 인수
매수인 인수
50,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
C등급
권리 리스크 반영
수원지방법원 2025타경52639. 경기도 시흥시 목감동 소재 목감의아침 302호입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 7월 22일 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단·안양지구축산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심 변수는 임차인입니다. 김웅 임차인은 2023년 12월 12일 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보한 것으로 조사되어, 우선변제권은 없지만 보증금 5천만원을 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52639
소재지
경기도 시흥시 목감동 407-4 목감의아침 3층302호
용도 / 이용상태
대지 · 공히 근린생활시설로 이용중
소유자
임종수
감정가 / 최저가
856,000,000원 / 205,525,000원
신청채권자 / 청구
안양지구축산업협동조합 / 99,881,209원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
김웅
2023.12.12
50,000,000원
有
無
인수 가능
⚠️ 매수인 인수 포인트 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당에서 회수되지 않을 경우 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 205,525,000원만 보고 판단하면 안 되며, 실질취득 기준은 약 255,525,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,525,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,677,350원
임차인 김웅 보증금
50,000,000원
0원
근저당권 · 안양지구축산업협동조합
884,400,000원
201,847,650원
가압류 등 후순위
133,485,296원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
임차인 인수금액을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
✅ 권리 정리 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리만 보면 정리 가능한 구조입니다.
⛔ 주의 사항 대항력 임차인 보증금 50,000,000원이 가장 큰 변수입니다. 낮아진 최저가가 곧 낮은 취득가격을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 경기도 시흥시 목감동 행정복지센터 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
이용. 공히 근린생활시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하3층/지상7층 건물 내 물건입니다.
토지. 준주거지역, 상업용 부지, 토지면적 511.2㎡입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금 확인. 임차인 김웅 보증금 50,000,000원 인수 가능성을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
실질취득 계산. 현재 최저가 205,525,000원 + 인수 가능 보증금 50,000,000원 기준으로 검토해야 합니다.
현황 확인. 근린생활시설 이용 상태와 임대관계 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 최저가보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 4회 유찰로 숫자상 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금 5천만원이라는 변수가 있습니다. 권리상 소멸되는 등기는 명확하지만, 매수인이 부담할 수 있는 임차인 인수 위험 때문에 단순 저가 낙찰 대상으로 보기 어렵습니다. 핵심은 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득비용입니다.
