수원지방법원 2025타경52656. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-135호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정평가 이용상태도 근린생활시설입니다. 소유자 박준은 2023.12.04 매매를 원인으로 2024.01.23 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 473,880,000원입니다.
같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.06.20 우리은행의 양수인인 에프더블유2503유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청 청구액은 442,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 162,239,000원으로, 이미 3회 유찰된 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-135호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 박준 · 거래가액 473,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 162,239,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 말소기준권리 | 2024.01.23 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사(주식회사우리은행의 양수인) / 442,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
등기부의 과거 하나자산신탁·대신자산신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심은 2024.01.23 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하며, 2025.06.20 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다. 배당표상 근저당권에 미배당액이 남더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알앤에이치코리아 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨디-135호 | 2025.01.13 | 5,000,000원 / 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 골드컴퍼니 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 제씨디-136호 | 2025.06.02 | 5,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 알앤에이치코리아의 전입일 2025.01.13과 골드컴퍼니의 전입일 2025.06.02는 모두 말소기준일 2024.01.23보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 3회 유찰, 감정가 34%
현재 회차는 3회 유찰 뒤 최저매각가가 162,239,000원까지 내려왔습니다. 감정가 473,000,000원과 비교하면 회차 표기상 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 113,567,300원, 5회 유찰 시 79,497,110원입니다.
다만 이 사건은 아파트가 아니라 국가산업단지·산업시설구역 안의 근린생활시설입니다. 감정평가상 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하고, 본건의 건축물대장상 용도도 근린생활시설입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 하락률만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 아닙니다. 가격 판단에서는 이미 3회 유찰됐다는 사실과 비주거용 자산의 실제 매수층·임대수요를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,071,346원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 159,167,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 540,000,000원 중 159,167,654원이 배당되고 380,832,346원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정평가 이용상태도 근린생활시설입니다.
- 입지. 안산역 남서측 인근이며 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 13층 건물 내 1층 씨디-135호 외 1개호로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대로한면입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.01.23 우리은행 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각조건을 대조합니다.
- 임차인 점유 확인. 알앤에이치코리아는 씨디-135호, 골드컴퍼니는 씨디-136호로 조사돼 있으므로 실제 점유범위와 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시와 별개로 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정 이용상태 근린생활시설이라는 점을 기준으로 사용계획을 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰과 감정가 34%만으로 싸다고 단정하지 말고 산업단지 내 근린생활시설의 실제 환금성과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 제한상태를 입찰 전 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 가격보다 ‘환금성 확인’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.23 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 때문에 최저가 외 별도 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 473,000,000원에서 3회 유찰돼 162,239,000원까지 내려왔지만, 물건은 산업단지 안의 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 이미 반복 유찰된 비주거 물건이라는 점을 감안하면, 감정가 대비 하락폭보다 실제 사용 가능성, 임차수요와 환금성을 확인하는 것이 먼저입니다. 권리는 정리형, 가격은 추가 검증형. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 그 가격에서 실제로 되팔고 임대할 수 있는지입니다.
