수원지방법원 2025타경52656. 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-136호입니다. 사건 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 건축물대장상 근린생활시설, 구체적으로 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 확인됩니다. 소유자 박준은 2023.12.04. 매매를 원인으로 거래가액 220,785,000원에 취득했고, 2024.01.23. 소유권이전과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2024.01.23. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 씨디-135호와 공동담보입니다. 2025.06.20. 에프더블유2503유동화전문 유한회사(주식회사우리은행의 양수인)를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기상 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-136호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 박준 (2023.12.04. 매매 · 거래가액 220,785,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 442,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 확인은 별개
말소기준은 2024.01.23. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 540,000,000원이며 씨디-135호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 현재 최저가 75,460,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 근저당에 배당되고, 466,298,280원이 미배당으로 남습니다. 다만 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어 이 미배당액을 그대로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 136호 미상 점유자 확인이 핵심
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알앤에이치코리아 | 씨디-135호 | 5,000,000원 / 350,000원 | 없음 2025.01.13. | 미상 | 없음 |
| 주식회사 골드컴퍼니 | 씨디-136호 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 2025.06.02. | 미상 | 없음 |
| 골드컴 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 주식회사 알앤에이치코리아가 기재돼 있지만 점유 부분이 씨디-135호로, 본건 씨디-136호와 호수가 다릅니다. 본건 136호에는 주식회사 골드컴퍼니가 보증금 5,000,000원, 월세 250,000원으로 확인되며 전입신고일 2025.06.02.는 말소기준일 2024.01.23.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
특히 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 알려진 권리관계를 기준으로 한 결과입니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 골드컴 기재가 있기 때문에 ‘인수 0원이 최종 확정됐다’고 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기 자체보다 점유 조사 결과가 입찰 판단을 바꿀 수 있는 구조입니다.
③ 가격 — 3회 유찰이지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 75,460,000원으로 3회 유찰 후 감정가 34% 회차입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 52,822,000원, 그 다음은 36,975,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 466,298,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 488,528,796원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 504,090,157원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 540,000,000원 중 73,701,720원이 배당되고 466,298,280원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산역 남서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물의 1층 호실이며 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·산업시설구역 등에 포함되며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 형상·도로. 대체로 사다리형 평지이며 공업용으로 이용 중이고 광대로 한 면에 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 골드컴 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·점유 개시일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 씨디-135호와 구분. 주식회사 알앤에이치코리아 기재는 씨디-135호이므로 본건 씨디-136호의 실제 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 후순위 임차 확인. 주식회사 골드컴퍼니는 2025.06.02. 전입으로 말소기준 2024.01.23. 이후입니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 540,000,000원은 씨디-135호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 시세·임대수익 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 220,000,000원과 최저가 75,460,000원의 차이만으로 가격 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 기재와 건축물대장상 이용상태를 함께 확인하고, 실제 사용이 제2종근린생활시설(휴게음식점)에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미상 점유
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 75,460,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 우리은행 근저당이 말소기준이고 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 본건 씨디-136호에는 후순위로 확인되는 주식회사 골드컴퍼니 외에 전입일·보증금이 미상인 골드컴이 별도로 기재돼 있습니다.
여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 골드컴의 실제 점유·보증금·전입일, 그리고 씨디-136호의 실제 거래·임대 수준입니다.
