수원지방법원 2025타경52765. 광명시 일직동 유-플래닛 어반브릭스비동 1층 154호입니다. 건축물대장상 용도는 판매시설이며, 감정 이용상태도 본건이 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 감정가 712,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 244,216,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 김성곤이 2021.10.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 701,700,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 501,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.07.03 임의경매개시결정과 2025.11.18 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스비동 1층154호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건축물대장상 판매시설 · 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 김성곤 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 701,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 244,216,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 1,276,700,393원 |
| 말소기준 | 2021.10.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 501,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.29 설정된 국민은행 근저당권 501,600,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명화 | B동 1층 154호 | 2024.04.16 | 35,000,000원 / 월 1,500,000원 | 2025.08.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강승훈 | 603동 2404호 | 2022.05.16 | 보증금 미상 | 2025.09.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김명화는 보증금 35,000,000원·월 차임 1,500,000원으로, 2024.04.16 전입했고 배당요구도 했습니다. 강승훈은 2022.05.16 전입하고 배당요구를 했지만 보증금은 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2021.10.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금의 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 16.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
최근 12개월 실거래는 12건, 평균 1,485,416,666원이고 최신 거래는 2026.09 1,550,000,000원입니다. 현재 최저가 244,216,000원은 최근 12개월 평균의 16.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 대상 기준면적은 28.75㎡이고, 아래 실거래는 84.86㎡·84.87㎡·84.95㎡·102.87㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 더구나 본건은 건축물대장상 판매시설이고 음식점으로 이용 중이므로, 이 실거래 평균을 본건의 직접 시세로 놓고 “최저가가 시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 전체 평균이나 16.4% 비율만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.86㎡ | 46 | 1,550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 39 | 1,478,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 27 | 1,400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 1,392,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 15 | 1,540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 23 | 1,465,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 21 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 8 | 1,490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 29 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 24 | 1,480,000,000원 |
| 2026.07 | 102.87㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 11 | 1,440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 28.75㎡ | 12건 | 1,485,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 244,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,219,024원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 501,600,000원 | 239,996,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 501,600,000원 중 239,996,976원이 배당되고, 미배당은 261,603,024원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 244,216,000원 | 239,996,976원 | 261,603,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 170,951,200원 | 167,757,883원 | 333,842,117원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 119,665,839원 | 117,190,517원 | 384,409,483원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명역 북서측 인근으로, 주위는 중·대규모 아파트단지와 근린생활시설·판매시설·업무시설·호텔 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광명역(KTX)이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 판매시설이며, 본건은 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·과밀억제권역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 공시지가는 6,079,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 거래 참고. 유-플래닛태영데시앙은 1,500세대, 2019.12.31 준공으로 제시되어 있으나, 본건 기준면적 28.75㎡와 최근 실거래 면적은 매칭되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판매시설 시세 재검증. 84.86㎡ 이상 실거래를 본건 28.75㎡ 판매시설의 직접 비교가격으로 쓰지 말고, 동일 또는 유사 판매시설 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 인접호 벽체 확인. 본건은 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이므로 현장 점유범위와 물리적 구획 상태를 확인해야 합니다.
- 김명화 임차관계. 보증금 35,000,000원·월 차임 1,500,000원, 배당요구 2025.08.21. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 확인이 필요합니다.
- 강승훈 기재 확인. 점유 부분이 603동 2404호로 본건 주소와 다르고 보증금도 확인되지 않으므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 국민은행 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 712,000,000원에서 244,216,000원까지 내려온 가격만 보지 말고 판매시설의 이용상태와 현장 조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 별개”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 712,000,000원에서 3회 유찰돼 244,216,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다.
본건은 판매시설이고 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다. 제시된 최근 12개월 실거래 평균 1,485,416,666원과 최신 거래 1,550,000,000원은 대상 기준면적 28.75㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 16.4%라는 수치는 가격 메리트를 입증하는 시세 비교값이 아닙니다. 권리 인수는 단순하지만, 판매시설 자체의 적정가와 점유·구획 상태를 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
