수원지방법원 2025타경52765. 경기도 광명시 일직동 유-플래닛 어반브릭스비동 1층144호입니다. 감정가는 998,000,000원이었지만 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 342,314,000원까지 낮아졌습니다. 현재 가격은 감정가의 34.3% 수준입니다.

권리관계의 중심은 2021년 12월 15일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 691,440,000원이며 말소기준권리로 작동합니다. 이후 2025년 7월 3일 임의경매개시결정, 2025년 9월 8일 최혜훈 지분 압류가 있었고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인되어 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2021.12.15 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전이 있었고 거래가액은 924,900,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 최혜훈 지분 압류가 이어졌으며, 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 단 한 명은 보증금 미상

김명화는 전입신고가 2021.12.15 말소기준권리 이후이고, 강승훈도 같은 이유로 대항력이 없습니다. 두 임차인 모두 배당요구를 했지만, 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수로 계산되는 금액은 0원입니다. 다만 강승훈의 보증금은 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다

매칭된 면적 기준으로 최근 거래 12건은 2024년 11월부터 2026년 6월까지 확인됩니다. 전체 평균은 365,333,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 361,000,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 추세는 이전 구간 대비 -2.0%입니다.

현재 최저가 342,314,000원은 최근 12개월 평균 361,000,000원의 94.8%로 약 5.2% 낮고, 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 추세는 -2.0%로 완만한 하락 흐름입니다. 따라서 현재 회차는 감정가 기준의 가격 메리트가 아니라 유찰 누적으로 형성된 최저가 자체가 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 342,314,000원 가정)

집행비용을 반영한 현재 회차 배당액은 5,592,396원과 336,721,604원으로 계산되며, 국민은행 근저당권은 354,718,396원의 미배당이 남습니다. 신청채권자 청구액 1,276,700,393원은 현재 배당표에서 지급되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 광명역 북서측 인근으로 중·대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 광명역(KTX)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 판매시설로 등재되어 있으며, 감정평가상 본건(1)는 인접호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이고 본건(2)는 공실 상태입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 대로2류·대로3류·소로3류에 접합니다.
• 환금성. 유-플래닛태영데시앙 1,500세대에서 최근 12건의 거래가 확인되었고, 최근 12개월 평균은 361,000,000원, 최신 거래는 370,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 가격. 342,314,000원은 최근 12개월 평균 361,000,000원의 94.8%이고 최신 거래 370,000,000원보다 낮습니다.
• 하락 추세. 최근 12개월 추세는 이전 구간 대비 -2.0%이므로, 시세가 추가 조정될 가능성까지 함께 반영해야 합니다.
• 임차인 서류. 김명화는 보증금 35,000,000원과 월세 1,500,000원이 확인되지만 대항력은 없습니다. 강승훈은 보증금·월세가 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
• 판매시설·공실. 건축물대장상 판매시설이고 감정평가시 본건(2)는 공실 상태였으므로 실제 현황과 사용관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유찰이 만든다”

이 물건의 가장 큰 변화는 세 차례 유찰입니다. 감정가 998,000,000원에서 현재 최저가 342,314,000원까지 내려왔고, 현재 가격은 최근 12개월 평균 361,000,000원의 94.8%, 최신 거래 370,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 그대로 보는 사건이 아니라 유찰 후 가격을 보는 사건입니다.

권리 측면에서는 2021.12.15 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 대항력 없음으로 확인되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 판매시설·공실이라는 물건 성격과 강승훈의 보증금 미상은 반드시 별도 확인해야 합니다. 현재 가격은 메리트가 있지만, 실제 입찰 판단은 시세·사용현황·임대관계 확인까지 마친 뒤 결정하는 구조입니다.