수원지방법원 2025타경52883. 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 4층 지상4층호로, 감정평가상 숙박시설 ‘피노키오 모텔’로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2025.04.04. 설정된 안산제일신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 롯데카드·웰컴저축은행·경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 안산시 압류가 붙었고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 예상배당 기준 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 등기는 한 줄로 끝나지 않습니다. 말소기준 근저당은 2025.10.29. 넘버스자산대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 안산제일신용협동조합 앞으로 채권액 810,000,000원의 근저당권부채권 질권이 설정됐으며, 2025.11.12. 주식회사메르디안솔라앤디스플레이 앞으로도 채권액 310,000,000원의 질권이 설정됐습니다. 모두 을구 16번 근저당권에 부기된 권리 변동입니다. 따라서 말소기준일 자체보다 현재 근저당권자·질권자와 실제 배당 수령 관계를 매각·배당 서류에서 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52883 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 4층지상4층호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 광덕산2로 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현황 숙박시설(상호: 피노키오 모텔) |
| 소유자 | 이존원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 371,420,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 917,908,918원 |
| 말소기준 | 2025.04.04. 을구 16번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 다만 근저당 이전·질권까지 확인
말소기준은 2025.04.04. 을구 16번 근저당권입니다. 같은 날 기존 하나은행 근저당권은 해지로 말소되고 안산제일신용협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위로 배치돼 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 산정됩니다.
② 가격·현황 — 감정가 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 371,420,000원으로 감정가 758,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거용 집합건물이 아니라 현황상 숙박시설이므로 감정가와 실제 매수시장의 괴리가 더 중요한 검토 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 371,420,000원 | 365,420,120원 | 800,556,762원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 259,993,999원 | 255,554,083원 | 910,422,799원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 181,995,799원 | 178,647,858원 | 987,329,024원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 800,556,762원 → 910,422,799원 → 987,329,024원으로 커집니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락은 매수인의 등기상 인수 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 그렇다고 낮아진 최저가를 곧바로 시세 할인으로 볼 수도 없습니다. 시장가격 검증은 별개의 작업입니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,999,880원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 365,420,120원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 33,328,839원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 20,896,572원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,751,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액 1,165,976,882원 중 채권자 예상배당은 365,420,120원, 미배당은 800,556,762원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황은 숙박시설 ‘피노키오 모텔’. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상5층 건물이며 사용승인일은 1995.07.31.입니다.
- 입지. 광덕중학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면. 토지면적 799.3㎡, 공시지가 2,619,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차설비가 되어 있습니다.
- 현황 차이. 4층 건축물현황도는 객실 18실이나 실제로는 객실 16실로 운영 중이며, 현황도의 객실16·객실17은 현황 객실 517호, 객실5는 카운터, 현황도상 카운터는 창고로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 758,000,000원 대비 최저가 371,420,000원이라는 비율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 숙박시설 매매·수익가치와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 원본 대조. 지하2층~지상5층의 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 서로 다르므로 두 원본을 직접 맞춰봐야 합니다.
- 내부구조 확인. 건축물현황도와 실제 내부구조가 서로 다르고 4층 객실 수도 18실과 16실로 차이가 있으므로 현장 실측·도면 확인이 핵심입니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 을구 16번 근저당권이 넘버스자산대부주식회사로 이전됐고 810,000,000원·310,000,000원의 질권이 설정돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 같은 건물 제5층 제지상5층호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 공동담보 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 운영 현황 확인. 피노키오 모텔로 실제 운영 중인 만큼 점유·영업 종료·시설 인계 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았고 2026.01.07. 안산시 압류도 존재하므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·건축물현황도를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리분석의 큰 부담은 낮습니다. 현재 최저가 371,420,000원에서도 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당 배당으로 소진되고, 후순위 채권과 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 매수인이 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰됐고, 현황은 주거용이 아닌 숙박시설입니다. 여기에 등기 면적과 건축물대장 면적의 불일치, 건축물현황도와 실제 내부구조의 불일치, 4층 객실 수 차이까지 확인됩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 할인이라고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현황·환금성 검증 난도는 높은 C등급 물건입니다.
