수원지방법원 2025타경52883. 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 제5층 제지상5층호로, 감정평가 이용상태는 숙박시설(상호: 피노키오 모텔)입니다. 사용승인일은 1995.07.31이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상5층 건물입니다. 현재 회차 최저매각가는 371,420,000원으로 감정가 758,000,000원의 49%입니다.
권리관계의 기준점은 2025.04.04. 설정된 안산제일신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52883 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 5층 지상5층호 |
| 이용상태 | 숙박시설(상호: 피노키오 모텔) |
| 소유자 | 이존원 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 371,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산제일신용협동조합 / 917,908,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층, 지상5층 · 사용승인일 1995.07.31 |
| 토지 | 대 · 799.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 공시지가 2,619,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2025.04.04. 안산제일신용협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
이 물건은 숙박시설로 이용 중입니다. 특히 매각물건명세서에는 지하2층부터 지상5층까지 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 서로 다르다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 같은 차이를 확인하고 집합건축물대장을 기준으로 표기했습니다.
또한 건축물현황도와 실제 내부구조도도 서로 다릅니다. 제5층은 건축물현황도상 객실이 총 18실이나 현황상 17실로 운영 중이며, 건축물현황도의 객실1과 객실8이 현황 객실 601호로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 구조와 공부의 일치 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,999,880원 |
| 2. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 365,420,120원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,751,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 371,420,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,111,751,471원 중 365,420,120원이 배당되고, 미배당액은 746,331,351원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕중학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형의 토지로 근린생활시설 및 숙박시설 부지로 이용 중입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 371,420,000원 | 365,420,120원 | 746,331,351원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 259,993,999원 | 255,554,083원 | 856,197,388원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 181,995,799원 | 178,647,858원 | 933,103,613원 | 0원 |
유찰이 이어져도 예상 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 유찰에 따라 신청채권자 배당액은 현재 365,420,120원에서 3회 유찰 시 255,554,083원, 4회 유찰 시 178,647,858원으로 감소하며, 신청채권은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 대조. 지하2층~지상5층의 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 서로 다르므로 양 서류의 수치를 직접 대조하세요.
- 내부구조 확인. 제5층은 건축물현황도상 객실 18실이나 현황상 17실입니다. 감정평가서 내부구조도와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영현황. 현재 피노키오 모텔로 이용 중인 만큼 실제 영업·점유·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 후속 담보등기 확인. 말소기준 근저당권의 이전 및 810,000,000원·310,000,000원 질권 설정 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 할인율만으로 적정 입찰가를 판단하지 마세요.
- 세금·비용 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 체납 관계를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 더 중요하다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 데다, 숙박시설로 운영 중인 건물의 등기 면적과 대장 면적이 다르고 실제 내부구조도 도면과 차이가 있기 때문입니다. 제5층만 보더라도 도면상 18실과 달리 현황상 17실로 운영되고 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 공부·현황·내부구조를 얼마나 정확히 대조하느냐입니다. 권리상 예상 인수 0원은 장점이지만, 현황 확인이 끝나기 전까지 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
