매력지수 B등급 · 두 번 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권과 미상 점유 확인이 필요한 도시형생활주택
말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고 인수액은 0원이나, 임차권등기 및 보증금 미상 점유 리스크를 확인해야 하며 소형 주거 상품의 환금성을 함께 봐야 한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 도시형생활주택 특성상 임차권등기와 보증금 미상 점유자 확인이 핵심입니다.
감정가
175,000,000원
최초 감정
최저매각가
85,750,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
임차권 확인
점유 리스크 점검
수원지방법원 2025타경52947. 안산시 상록구 본오동 루체른빌 301호 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억7,500만원이었으나 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 8,575만원입니다. 권리 구조는 말소기준권리인 2018년 옹진수산업협동조합 근저당 이후 설정된 권리가 매각으로 소멸하는 형태입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52947
소재지
경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 3층301호
물건종류 / 이용
도시형생활주택 · 각 도시형생활주택으로 이용 중
소유자
박효진, 최경남 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가
175,000,000원 / 85,750,000원
신청채권 / 청구
경인서부수산업협동조합 / 253,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.05.02 을구 3번 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 있었다는 사실 자체는 확인 대상이며, 실제 점유 관계와 명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 분석
점유자
구분
대항력
우선변제
승계
김복수
임차권등기 · 보증금 20,000,000원
없음
해당 없음
소멸
LIU XIANHUA
현황조사 점유 · 402호
없음
미상
없음
LI HONGWEI
현황조사 점유 · 402호
없음
미상
없음
LI JIAEN
현황조사 점유 · 402호
없음
미상
없음
⚠️ 점유 확인 포인트 김복수 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 현황조사상 402호 점유자들은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 85,750,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,943,500원
근저당 · 옹진수산업협동조합
312,000,000원
83,806,500원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 소형 도시형생활주택은 환금성과 임대수요 확인이 중요합니다. 임차권등기와 보증금 미상 점유자는 현장 확인 후 입찰해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 낮지만 소형 주거상품 특성상 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유 확인은 남는다”
이 물건은 두 번 유찰로 가격 접근성은 높아졌고, 권리상 인수 부담은 낮은 편입니다. 다만 도시형생활주택은 권리보다 실제 점유와 환금성이 중요합니다. 임차권등기는 소멸 구조지만 현황조사 점유자의 보증금 미상 부분은 남아 있습니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 현장 확인이 필요한 물건입니다.
