매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 낮지만 도시형생활주택의 환금성과 점유 확인이 필요한 유찰 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원이지만 실거래 자료 부족, 소형 도시형생활주택, 점유자 확인 필요성을 반영해 B 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심 위험은 낮습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 도시형생활주택으로 소형 호수·임대관계 미상·거래정보 부족이라는 환금성 리스크를 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
145,000,000원
최저 71,050,000원
실질취득 예상
71,050,000원
인수액 0원
유찰 횟수
2회
감정가 49%
핵심지표
권리 안전
환금성 확인 필요
수원지방법원 2025타경52947. 안산시 상록구 본오동 루체른빌 4층402호 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억4500만원, 현재 최저매각가는 7105만원으로 2회 유찰을 거치며 가격이 낮아졌습니다. 말소기준권리는 2018년5월2일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않아 권리 구조는 단순한 편입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52947 (임의경매)
소재지
경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 4층402호
용도 / 이용상태
도시형생활주택 · 각 도시형생활주택으로 이용 중
소유자
박효진, 최경남 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가
145,000,000원 / 71,050,000원
신청채권 / 청구액
경인서부수산업협동조합 / 253,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 을구 3번 근저당권인 옹진수산업협동조합의 312,000,000원 채권최고액 근저당입니다. 을구 1번 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
점유자
호수
전입일
대항력
우선변제
승계
김복수
301호
2024.08.19
없음
확인 필요
없음
LIU XIANHUA
402호
2022.10.04
없음
확인 필요
없음
LI HONGWEI
402호
2022.10.04
없음
확인 필요
없음
LI JIAEN
402호
2022.10.04
없음
확인 필요
없음
⚠️ 점유 확인 포인트 402호 점유자들은 전입일이 2022.10.04로 말소기준권리인 2018.05.02 이후입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분석되며 보증금 미상은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,678,900원
옹진수산업협동조합 근저당
312,000,000원
69,371,100원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 71,050,000원)
회차별 매각 시나리오
유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 소형 도시형생활주택 특성상 환금성 확인이 중요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 루체른빌은 10세대 규모이며 최근 거래 정보가 확인되지 않습니다. 낮은 가격만으로 빠른 환금성을 기대하기보다 임대수요와 매수층을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 상록고등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
환금성. 루체른빌은 10세대 규모이며 준공일은 2015.09.02입니다. 소형 집합건물 특성상 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 402호 점유자들의 실제 임대차 관계와 보증금 여부를 추가 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준이지만 최근 거래자료 부족으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
배당 확인. 근저당 채권최고액 312,000,000원 대비 부족 배당 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
용도 확인. 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸) 이용 중인 점을 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품성을 봐야 한다”
이 물건은 권리분석 자체는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수 위험도 없습니다. 하지만 도시형생활주택은 아파트와 달리 거래층과 환금성이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 최종 판단은 낮은 가격 자체보다 임대수요·점유 상태·재매각 가능성을 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
