다만 일반 아파트 경매와 달리 업무시설은 수요층이 제한될 수 있습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 낙찰 후 실제 사용·임대 가능성과 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경53252
소재지
경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 9층904호
물건종류 / 용도
근린시설 · 공부상 업무시설(사무실)
소유자
임정순
감정가 / 최저가
226,000,000원 / 158,200,000원
신청채권자 / 청구
서울경서농업협동조합 / 303,827,246원
매각기일
2026.06.04
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2023.09.15 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도 임차인 인수 정보는 없습니다.
② 배당 분석 — 미배당은 채무자 측 부담
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,014,800원
을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합
357,600,000원
155,185,200원
소유자 교부
-
0원
최저매각가 158,200,000원 기준으로 근저당권 채권최고액 357,600,000원 중 일부만 배당됩니다. 그러나 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인이 미배당 채무를 인수하지 않습니다.
매각대금 배분
유찰 시나리오
1회 유찰 후 70%, 추가 유찰 시 가격은 더 낮아집니다.
✅ 권리 관점 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험이 없어 권리 구조는 단순한 편입니다.
⚠️ 투자 관점 주거용이 아닌 업무시설입니다. 임대관계는 미상이며, 실제 업무시설 수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·이용상태 메모
입지. 경기도 시흥시 장현동 시흥시청 남측 인근으로 관공서·업무용 빌딩·오피스텔·근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
시설. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 9층 904호이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 있습니다.
환금성. 준주거지역 업무시설로 활용 가능하나 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
용도 확인. 공부상 업무시설(사무실)로 주거용 경매와 동일하게 접근하면 안 됩니다.
점유 확인. 임대관계가 미상으로 현장 점유 및 사용 상태 확인이 필요합니다.
가격 전략. 1회 유찰 후 최저가는 158,200,000원이며 추가 회차 가격 변화를 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 사업성은 별도”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리가 분명하고 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 업무시설이라는 점 때문에 권리분석만으로 충분하지 않습니다. 낙찰 후 사용할 사업자 수요, 임대 가능성, 공실 위험을 함께 판단해야 합니다. 권리는 합격, 환금성 검토가 필요한 물건입니다.
