매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 대항력 가능 임차인·보증금 미상 리스크가 남은 물건
3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 미상이고 토지·건물 이용상태와 관계인 임차 위험 확인이 필요해 보수적 접근이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 34%까지 내려온 물건으로 가격 매력은 있지만, 핵심은 대항력 가능 임차인 확인입니다. 김성복·남경희는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.
감정가
939,064,000원
평가금액
최저가
322,099,000원
3회 유찰
매수인 인수
확인 필요
대항력 가능 임차인
핵심지표
감정가 34%
가격↓ 리스크↑
창원지방법원 2025타경645. 경상남도 사천시 서포면 외구리 330 소재 기타+토지 물건입니다. 일괄매각 대상으로 동식물관련시설 및 근린생활시설 용도의 건물과 토지가 포함되어 있습니다. 감정가는 939,064,000원이지만 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 322,099,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 등기상 권리보다 중요한 부분은 점유관계입니다. 대항력 있는 것으로 조사된 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 단순히 최저가만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경645
소재지
경상남도 사천시 서포면 외구리 330
물건종류
기타 + 토지
소유자
남경희, 차익순 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가
939,064,000원 / 322,099,000원
신청채권자 / 청구
사천농업협동조합 / 200,242,576원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 사천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 2022년 6월 8일 설정되었으며 채권최고액은 273,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능 여부 확인 필요
임차인
전입일
대항력
보증금
위험
김성복
1968.10.20
有
미상
보증금 미상·매수인 인수 가능성
김부득
2022.07.26
없음
미상
말소기준권리 이후 전입
남경희
2021.11.08
有
미상
등기상 권리자와 동일인·관계인 가능성
⚠️ 임차 리스크 핵심 김성복·남경희는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 남경희는 등기상 채무자·권리자와 동일인으로 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,099,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,309,386원
사천농업협동조합 근저당
273,000,000원
273,000,000원
사천농업협동조합 근저당 잔액
819,000,000원
43,789,614원
소유자 교부
-
0원
배당 분배 (최저가 322,099,000원)
감정가 vs 현재 매각가
최저가는 크게 낮아졌지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
✅ 권리 관점 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 근저당권 관련 권리는 매수인이 승계하지 않습니다.
⛔ 입찰 전 확인사항 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 낙찰 후 보증금 규모에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 경상남도 사천시 서포면 외구리 동구마을 북서측 인근으로 축사·단독주택·전·답 등이 형성된 지역입니다.
토지. 토지면적 1,580㎡이며 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
교통. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 대중교통 운행횟수 등은 일반적인 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 김성복·남경희의 실제 임대차 관계와 보증금 확인이 최우선입니다.
관계인 여부. 남경희는 등기상 권리자와 동일인으로 가장임차인 가능성을 검토해야 합니다.
시설 확인. 제시외 건물 및 컨테이너 매각 포함·제외 여부를 현장과 명세서에서 확인해야 합니다.
토지 규제. 가축사육제한 및 비행안전제3구역 등 제한사항을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 남았다”
이 물건은 3회 유찰로 감정가 대비 낮은 가격에 접근 가능한 상태입니다. 하지만 토지와 건물이 포함된 물건 특성상 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 최저가가 곧 최종 취득가라고 볼 수 없습니다. 권리는 정리되지만 점유와 임차관계 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
