의정부지방법원 2026타경1040. 고양시 덕양구 원흥동 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 105호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 윤여욱이며 2023.09.01. 매매를 원인으로 거래가액 1,465,000,500원에 취득했습니다. 같은 날 등기 접수된 주식회사신한은행 근저당의 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다.
표면적인 등기 순위는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 김포세무서장·분당세무서장의 압류, 경매개시결정, 토스뱅크 주식회사의 29,060,084원 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 말소된다는 것과 배당에서 선순위 차감이 전혀 없다는 것은 다른 문제입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 배당금에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 3층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 윤여욱 (2023.09.01. 매매 · 거래가액 1,465,000,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 1,450,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,170,418,367원 |
| 말소기준 근저당 | 주식회사신한은행 · 채권최고액 2,520,000,000원 · 2023.10.23. |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2020.04.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 확인할 두 지점
말소기준은 2023.10.23. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 압류와 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 과거 등기 거래가는 있지만 ‘현재 시세’는 아니다
현재 확인되는 금액 자료에는 이 호수의 등기상 거래가액이 있습니다. 2023.08.30. 매매에서는 제이엔제이리츠주식회사 명의로 1,172,000,000원, 이어 2023.09.01. 윤여욱의 매매에서는 1,465,000,500원이 기록돼 있습니다. 현재 감정가와 최저가는 1,450,000,000원입니다.
| 기준 | 명의인 / 항목 | 금액 |
|---|---|---|
| 2023.08.30 | 제이엔제이리츠주식회사 · 매매 | 1,172,000,000원 |
| 2023.09.01 | 윤여욱 · 매매 | 1,465,000,500원 |
| 현재 회차 | 감정가 | 1,450,000,000원 |
| 현재 회차 | 실질취득(최저가 + 인수) | 1,450,000,000원 |
현재 최저가 1,450,000,000원은 소유자 윤여욱의 2023년 거래가액보다 15,000,500원 낮습니다. 그러나 이는 약 3년 전 같은 호수의 등기 거래가와 비교한 것일 뿐, 최근 12개월 주변 거래나 최신 거래 평균이 확인된 것이 아닙니다. 따라서 이 차이만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,520,000,000원 | 1,433,100,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,060,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 2,549,060,084원, 채권자 배당액은 1,433,100,000원이며 미배당은 1,115,960,084원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 공부상 용도는 판매시설입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 원흥역(지하철 3호선) 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원흥역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 105호이며 사용승인일은 2020.04.27입니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 45m, 북서측 약 35m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 최근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 가격대별 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 특히 판매시설인 만큼 실제 점유·임대차 상태와 시장 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 세무서 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해 배당표를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사신한은행 근저당에 202동 1층 106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 채권의 실제 충족 상황을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 1,450,000,000원으로 감정가 100%입니다. 최근 시장 실거래 비교 없이 과거 소유권 거래가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 1,160,000,000원, 2회 유찰 시 928,000,000원으로 제시돼 있으며, 각 경우에도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동성. 현재 회차의 총 채권 미배당은 1,115,960,084원으로 계산되지만 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 가격과 점유다
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전성과 가격 매력이 모두 확인된 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 압류에 따른 당해세 우선 가능성과 106호 공동담보가 있으며, 최근 시장 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.
현재 신건 최저가는 1,450,000,000원이고 본 데이터상 실질취득도 1,450,000,000원입니다. 이는 2023년 윤여욱의 등기 거래가액 1,465,000,500원보다 15,000,500원 낮지만, 그 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리의 표면 구조는 단순하지만, 가격 검증과 임대차·세금 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
