의정부지방법원 2026타경1040. 고양시 덕양구 원흥동에 있는 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 105호입니다. 이름만 보면 주거용 아파트나 오피스텔로 오인할 수 있지만, 감정평가상 이 물건의 공부상 용도는 판매시설입니다. 따라서 아파트의 전세 시세나 주거용 매매가격을 기준으로 접근해서는 안 되고, 상업시설의 실제 매매가격·임대수익·공실 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

소유자 윤여욱은 2023년 10월 23일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기된 거래가액은 1,465,000,500원입니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세무서 압류, 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 신한은행의 경매 청구금액은 2,170,418,367원입니다.

이 사건에서 구분해야 할 것은 등기상 채권이 낙찰 후 소멸하는지, 실제 점유자에게 별도의 대항력이 있는지, 그리고 현재 최저가가 상업시설 시장가치보다 낮은지입니다. 세 가지 판단은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

권리분석의 출발점은 2023.10.23 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 등기된 국가 압류, 임의경매개시결정, 토스뱅크 가압류 및 국민건강보험공단 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 판단해야 합니다.

임차인·점유 관계 — 인수 0원 확정은 아직 이르다

확인된 임차인 명단에는 등재된 임차인이 없지만, 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 실제 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 증거로 해석할 수는 없습니다. 상가의 경우 사업자등록·건물 인도·확정일자·임대차계약의 시점이 대항력 및 우선변제 판단에 영향을 미칩니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 확인된 인수권리가 없다는 전제의 추정치입니다. 실제 점유자가 확인되면 사업자등록과 점유 개시일을 말소기준권리 날짜와 대조하고, 임대차보증금 및 배당요구 여부를 다시 검토해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다

현재 최저매각가는 1,015,000,000원으로 감정가 1,450,000,000원의 70%입니다. 다만 이것은 법원 경매절차상 감정가 대비 비율이지, 실거래 시세보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

2023년 소유자 윤여욱의 등기 거래가액은 1,465,000,500원입니다. 그보다 앞선 제이엔제이리츠주식회사의 등기 거래가액은 1,172,000,000원입니다. 그러나 이 금액들은 과거 소유권이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재 1층 105호의 시장가격을 직접 증명하지 않습니다.

특히 근린·판매시설은 개별 호실의 면적, 출입 동선, 전면 노출, 업종 수요, 임대료, 공실기간 및 권리금 형성 여부에 따라 가치 차이가 큽니다. 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 판매시설 실거래와 임대수익을 대조해야 현재 최저가의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,015,000,000원 가정)

근저당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 조세·공과금의 법정 우선순위 및 실제 배당액에 따라 배분 결과가 변경될 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신청채권자 신한은행은 각 시나리오에서 청구금액을 전액 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.

그러나 후속 회차의 숫자는 유찰이 발생할 경우의 가정이지 실제 매각 일정이나 최종 낙찰가격을 확정한 것이 아닙니다. 특히 임차권이 새로 확인될 경우 실질취득 구조 자체가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 지하철 3호선 원흥역 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 원흥역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
• 상업시설 특성. 공부상 판매시설이며 건물 1층에 위치합니다. 실제 점포 전면, 출입구 접근성, 가시성, 유동인구, 공실 여부 및 업종 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2020.04.27입니다. 위생·급배수·소방설비 및 승강기설비가 조사됐습니다.
• 도로. 남측 약 45m, 북서측 약 35m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 감정평가돼 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구·과밀억제권역입니다. 교육환경 보호구역 및 일부 용도에 관한 토지거래허가구역 관련 사항도 기재돼 있어 실제 영업용도 및 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 건축물 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 점포의 실제 내부 사용상태와 영업시설 적법성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 판매시설은 주거용 아파트와 달리 임차수요 및 영업환경의 영향을 크게 받습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮은지와 재매각 가능성은 실거래 및 공실·임대수익 조사 전에는 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 현장 점유자, 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 임대관계 미상인 상태에서 인수 0원을 확정적으로 믿어서는 안 됩니다.
• 제106호 공동담보 확인. 신한은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권은 제106호와 공동담보입니다. 공동담보의 현황, 피담보채무, 별도 처분 및 변제 상황을 검토해야 합니다.
• 조세·공과금 확인. 김포세무서, 분당세무서 관련 국가 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액 및 우선순위를 확인하세요. 당해세 및 조세 법정기일은 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
• 상가 실거래 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사한 1층 판매시설 거래가격을 조사하고 감정가가 아닌 현재 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 임대수익·공실 조사. 현실적인 임대보증금과 월 임대료, 관리비, 공실기간, 업종 제한 및 영업수요를 검토하세요. 명목상 감정가 할인율만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도절차가 필요할 수 있습니다. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 별도 점유 정리 비용도 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본. 임차권, 인수되는 권리, 점유관계 및 매각 제외 사항을 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 직접 대조하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 입찰 준비하되, 변경·취하·정지 여부와 최종 최저매각가격을 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인은 확인됐지만, 시장 할인은 검증 전”

이 물건은 2023.10.23 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수금도 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재까지 확인된 등기 자체만으로는 거액의 채권 미배당을 매수인이 그대로 떠안는 형태가 아닙니다.

그렇다고 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 임대관계 미상이라는 중요한 점유 불확실성이 남아 있고, 세무서 압류 및 공동담보에 대한 추가 확인도 필요합니다. 실제 대항력 있는 임차인이 확인될 경우에는 보증금 인수 여부와 실질취득금액을 새로 계산해야 합니다.

가격 관점에서도 감정가의 70%라는 수치에 과도한 의미를 부여하기 어렵습니다. 1층 판매시설의 현재 거래가격 및 임대수익과 비교하지 않은 상태이므로 최저가 1,015,000,000원이 저렴한 매수가인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 상업시설 특유의 공실 및 환금성 위험까지 고려하면 보수적인 접근이 타당합니다.

종합 판단은 C등급. 말소기준권리와 후순위 등기 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차, 조세 우선배당, 공동담보 및 상업시설 시장가치 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 추가 유찰 기대가 아니라 실제 인수위험을 확정하고 확인 가능한 상가 시세와 임대수익에 맞춰 가격을 정하는 것입니다.