의정부지방법원 2026타경1040. 고양시 덕양구 원흥동 ‘삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타’ 202동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 윤여욱이며, 2023.10.23 소유권이전 등기 당시 거래가액은 1,675,000,500원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 압류와 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 압류가 여러 건 존재하고 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 확인될 경우 배당순위가 달라질 수 있으므로, “채권자가 얼마나 배당받느냐”와 “매수인이 인수하느냐”는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 |
| 소유자 | 윤여욱 · 2023.10.23 소유권이전 · 거래가액 1,675,000,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,660,000,000원 / 1,660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,170,418,367원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.23 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2023.10.23 주식회사신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 국·고양시 압류, 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 1,660,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,660,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 등기에는 윤여욱의 2023.10.23 소유권이전 당시 거래가액 1,675,000,500원이 기재돼 있지만, 이것만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설로 이용되는 근린시설입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않은 상태에서는 감정가 또는 최저가만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 1,660,000,000원이지만, 그 금액이 현 시세보다 낮은지 여부는 별도 검증 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,520,000,000원 | 1,641,000,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,060,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,549,060,084원 중 예상 배당액은 1,641,000,000원이고, 미배당액은 908,060,084원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,660,000,000원 | 1,641,000,000원 | 908,060,084원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,328,000,000원 | 1,312,320,000원 | 1,236,740,084원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,062,400,000원 | 1,049,376,000원 | 1,499,684,084원 | 0원 |
신한은행의 신청채권액은 2,170,418,367원으로 현재 회차 예상배당 1,641,000,000원보다 큽니다. 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 1,312,320,000원, 2회 유찰 시에는 1,049,376,000원으로 줄어들며, 각 시나리오에서 신청채권은 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 부족액이 곧 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥역(지하철 3호선) 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 원흥역이 소재해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 판매시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕 3층 건물 내 1층에 위치하며 사용승인일은 2020.04.27입니다.
- 도로. 남측 약 45m 내외, 북서측 약 35m 내외, 북동측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등재된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 최근 12개월 거래와 최신 거래 자료 없이 신건 최저가 1,660,000,000원을 가격 메리트로 평가하지 마세요.
- 판매시설 환금성. 주거용이 아닌 판매시설이므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매·임대 사례, 공실 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 등기 내용에는 같은 건물 제202동 제1층 제105호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 등재돼 있지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.23 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차는 감정가와 같은 1,660,000,000원 신건이고, 최근 시장 실거래로 가격 우위를 확인할 자료가 없습니다. 더구나 이용상태가 판매시설이므로 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 현재 상가 시세와 실제 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
