의정부지방법원 2026타경1040. 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 106호입니다. 감정평가상 공부 용도는 판매시설이며, 원흥역 동측 인근에 자리한 근린시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2020년 4월 27일입니다. 현재 최저매각가는 감정가보다 498,000,000원 내려온 1,162,000,000원입니다.
권리관계에서 중심이 되는 것은 2023년 10월 23일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이며, 같은 건물 1층 105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 국세·지방세 압류와 토스뱅크 가압류 등이 추가됐고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 세금 배당순위와 실제 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1040 (임의경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 제202동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 690 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 |
| 사용승인일 | 2020.04.27 |
| 소유자 | 윤여욱 · 2023.10.23 소유권이전 등기 · 등기 거래가액 1,675,000,500원 |
| 감정가 | 1,660,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,162,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구액 | 2,170,418,367원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.23 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 공동담보 | 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 105호 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 실제 점유 및 임차 여부 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류가 집중됐다
권리분석의 기준은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2023년 10월 23일 설정됐으며 채권최고액은 2,520,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 등기된 국세·지방세 압류, 토스뱅크 가압류, 건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가에서도 임대관계가 파악되지 않았습니다. 따라서 임차인이 실제로 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 확인한 뒤 대항력 및 우선변제 가능성을 따져야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 '있음' 또는 '없음'으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 1,162,000,000원으로, 감정가 1,660,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 498,000,000원 낮아진 가격입니다. 하지만 상업시설은 감정평가액과 실제 시장에서 거래되는 가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 30% 유찰 할인만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,162,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 813,400,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 569,380,000원 | 0원 |
회차별 가격과 인수액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 후속 회차 가격은 실제 매각조건 및 법원 공고로 확인해야 하며, 별도 임대차 인수가 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 가격에서의 핵심 질문은 얼마나 유찰됐는가가 아니라 실제 시장에서 이 시설을 얼마에 거래하고 임대할 수 있는가입니다. 공동담보로 기재된 105호와 본건 106호의 이용관계도 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액만으로 본건의 적정 가치나 개별 채무액을 역산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,520,000,000원 | 1,147,980,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,060,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당 | — | 1,162,000,000원 |
신한은행의 2,520,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 근저당 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며, 조세채권·건강보험 체납액·미확인 임차인 우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 위 금액은 확정 배당표가 아닙니다.
현재 회차에서는 매각대금 1,162,000,000원 중 집행비용 14,020,000원을 제외한 1,147,980,000원이 신한은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 토스뱅크 가압류에는 배당 여력이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권최고액 기준의 총 채권액 2,549,060,084원에서 배당액을 제외하면 1,401,080,084원의 미배당이 발생합니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,162,000,000원 | 1,147,980,000원 | 1,401,080,084원 |
| 2회 유찰 시 | 813,400,000원 | 802,866,000원 | 1,746,194,084원 |
| 3회 유찰 시 | 569,380,000원 | 561,286,200원 | 1,987,773,884원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 고양시 덕양구 원흥동 소재 지하철 3호선 원흥역 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다. 주거·상업 기능이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 원흥역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 3층 건물의 1층 판매시설입니다. 사용승인일은 2020.04.27이며 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 시설 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측 약 45m, 북서측 약 35m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접면이 곧 해당 호실의 출입구 노출도나 유동인구를 보장하지는 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 속합니다. 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 기타 토지이용 제한사항이 함께 기재돼 있어 실제 업종별 영업 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 특정 업종의 영업허가나 임대수익을 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 원흥역 인근 1층 시설이라는 접근성은 있으나 판매시설은 임차업종, 매장 전면 노출, 임대차 조건, 공실기간 등에 따라 매각 가능 가격이 달라집니다. 실제 임대료와 유사 상가 거래가격을 확인하기 전까지 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 원흥역 인근에서 면적·층·용도·접면이 유사한 판매시설의 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치는 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 임차인·점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 대항력 발생요건을 확인해야 합니다. 신고 임차인이 확인되지 않는다는 이유만으로 인수 위험을 완전히 배제하지 마세요.
- 체납세금 확인. 김포세무서, 분당세무서, 고양시 덕양구청의 압류에 관해 실제 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 건강보험공단 압류도 함께 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 1층 105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 담보권의 범위와 공동담보 물건의 권리관계, 채무잔액 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 상가 임대수익 검증. 현재 임대료, 보증금, 관리비, 공실 여부, 임차업종, 계약기간과 임대차 승계 가능성을 확인해야 합니다. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 예상 수익률을 임의로 설정해서는 안 됩니다.
- 판매시설 용도 확인. 공부상 용도가 판매시설이므로 계획한 업종이 건축물 용도 및 교육환경 보호구역 등 관련 규제에 적합한지 검토해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 금액과 전용·공용시설의 유지보수 상태를 확인하세요. 실제 점유 상태에 따른 인도 비용도 별도 검토 대상입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 813,400,000원, 3회 유찰 시 569,380,000원이라는 가격 시나리오는 있지만, 그 가격에서도 주변 실거래 및 임대수익과 비교해 적정성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 확인하고, 기일 변경 및 특별매각조건 여부도 점검하세요.
맺으며 — “30% 유찰 할인 ≠ 시세보다 30% 저렴”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 1,660,000,000원에서 1,162,000,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 근린시설, 특히 판매시설의 가치는 입지 외에도 실제 임대수익과 공실 위험, 이용 상태 및 매수 수요에 의해 좌우됩니다.
등기상으로는 2023년 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이지만, 임대관계 미상, 압류 4건, 공동담보 및 배당 부족이라는 점은 별도로 확인해야 합니다. 1,401,080,084원의 예상 미배당은 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아니지만, 채권최고액 기준 추정이라는 한계도 분명합니다.
결론은 “등기권리 인수는 제한적이지만, 가격·점유·수익성 검증은 아직 부족하다”입니다. 원흥역 인근 1층 시설이라는 입지 장점과 감정가 대비 하락폭만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 실제 임차관계와 시세, 임대수익, 조세채권 우선순위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 권리상 인수 추정 0원은 긍정적이지만, 근린시설의 환금성과 가격 불확실성을 고려해 종합적으로 신중한 판단이 필요합니다.
