창원지방법원 2025타경706. 남해군 남해읍 평리 768-1·768-2에 있는 단독주택과 토지입니다. 소유자 서금례가 2015년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2019년 새남해새마을금고 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 현대캐피탈·경남신용보증재단·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부 앞부분에는 1994년·1999년·2006년 근저당권과 1998년 가압류가 보이지만, 각각 2002년·2004년·2012년에 말소됐습니다. 따라서 단순히 접수일이 2019년보다 빠르다는 이유로 매수인이 인수하는 권리로 계산하면 안 됩니다. 말소되지 않고 존속하는 가장 앞선 담보권은 2019.01.18. 근저당권이며, 경매 신청 후인 2025.08.28. 그 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐더라도 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 평리 768-1, 768-2 · 경상남도 남해군 남해읍 당넘로 203-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 면적 555㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 저촉 · 평지·부정형 |
| 건물 이용상태 | 주택, 축사, 퇴비사 및 창고 · 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 주택 사용승인 | 1991.03.01 |
| 소유자 | 서금례 (2015.02.02. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 149,524,780원 / 104,667,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해새마을금고 / 393,806,080원 |
| 현재 근저당권자 | 엠씨아이대부주식회사 (2025.08.28. 확정채권양도에 따른 이전) |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 ‘선순위 인수’가 아니라 이미 말소
등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 2019년 근저당권보다 앞선 근저당권과 가압류는 모두 경매 전에 말소됐고, 말소기준 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 근저당권의 이전은 동일 담보권의 권리자 변경이므로, 매수인이 별도로 떠안는 권리가 생기는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 104,667,000원으로 감정가 149,524,780원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 104,667,000원입니다. 그러나 동일권역 단독주택·토지의 최근 실거래 비교가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 104,667,000원 | 272,098,738원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 73,266,900원 | 302,952,304원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 51,286,830원 | 324,536,733원 | 0원 |
유찰되더라도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각가 하락은 채권자의 미배당액을 늘릴 뿐이고, 해당 부동산 자체가 시장가보다 싸다는 사실을 증명하지는 않습니다. 농경지·주택·임야가 혼재한 지역의 단독주택과 토지는 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 제시외 물건과 경계 문제에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 확인을 가격 판단의 전제로 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,667,000원 가정·현 등기 우선순위 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,265,338원 |
| 1. 2019년 근저당권 · 엠씨아이대부주식회사 | 156,000,000원 | 102,401,662원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,614,723원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,430,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,455,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 2019년 근저당권에 배당되고 후순위 가압류와 소유자에게는 잔여가 없는 구조입니다. 신청 청구액은 393,806,080원이지만, 본 부동산의 등기상 근저당권 채권최고액은 156,000,000원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제·채권신고와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해읍 평리 외금복지회관 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·주택·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 555㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 공시지가는 54,200원/㎡입니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1991.03.01.이며, 난방·위생설비가 있습니다. 축사와 퇴비사·창고도 함께 확인됩니다.
- 일괄매각. 768-1·768-2는 일단지로 이용되고 일단지를 기준으로 평가됐습니다. 제시외 건물과 제시외 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
- 공부 불일치. 일반건축물대장상 농가창고 67.7㎡가 등재돼 있으나 현황에서는 소재불명이고, 별도 건물은 멸실 상태로 확인됐습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 복합물건이며 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기록 원본 대조. 1994년·1999년·2006년 근저당권과 1998년 가압류의 말소기록을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 경매 신청 후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으므로 채권자 변경과 배당요구·채권신고 내역을 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 사업자등록, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 경계 측량. 768-1·768-2와 인접 필지의 정확한 위치·경계는 측량이 필요합니다. 담장·진입로·건축물의 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 소재불명 농가창고. 일반건축물대장상 농가창고 67.7㎡의 실제 존재 여부와 소유자 류두옥 명의의 정리 가능성을 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물과 태양광설비가 매각에 포함되므로 구조·소유관계·가동상태·철거 또는 유지비용을 조사하세요.
- 멸실 건물 정리. 현황 멸실 상태인 건물의 건축물대장·등기 정리 여부와 필요한 행정절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 노후도·도로·형상·제시외 물건을 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현황은 보류”
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2019년 근저당권보다 앞선 권리는 이미 말소됐고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 104,667,000원이 곧 권리분석상 실질취득금액입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 부동산의 범위와 상태입니다. 768-1·768-2의 경계 측량, 소재불명 농가창고 67.7㎡, 멸실 건물, 제시외 건물과 태양광설비, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 비교할 최근 실거래도 없어 감정가의 70%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 권리 인수는 없지만, 현황 조사와 가격 검증을 마친 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
