의정부지방법원 2026타경60477. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 4층 401호입니다. 공부상 이용상태는 의료시설(한방병원)이고, 현재 호별 경계벽 없이 인접 호수와 함께 이용 중인 것으로 확인됩니다. 등기상 말소기준은 2022.10.21. 농협은행주식회사 근저당권 216,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 양재훈은 2016.12.27. 전입으로 말소기준일인 2022.10.21.보다 앞서고, 자료상 대항력이 인정되는 임차인입니다. 우선변제권은 없으며 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조로 산정되어, 보증금 8,504,530원 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 가격 판단의 출발점은 최저가 277,000,000원이 아니라 실질취득 285,504,530원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 401호 · 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 의료시설(한방병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건 내 4층 · 사용승인일 2022.07.20. |
| 소유자 | 문정애 (단독소유 · 거래가액 289,337,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 357,907,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.10.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 고덕디엔씨 주식회사 가압류, 고양시 압류, 경매개시결정, 국세 압류 2건, 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류는 2025.10.20. 말소등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양재훈 | 401호 · 주거 | 2016.12.27. | 8,504,530원 | 968,050원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않지만, 이 사건에서는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 임차인으로 정리되어 있고 예상배당 역시 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 8,504,530원 | 285,504,530원 | 104,769,304원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 8,504,530원 | 230,104,530원 | 159,393,704원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 8,504,530원 | 185,784,530원 | 203,093,224원 |
이 임차보증금은 낙찰가보다 큰 인수형 보증금이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 낙찰가 외 8,504,530원을 별도로 부담한다는 점은 동일합니다. 현재 회차의 실질취득 285,504,530원은 감정가 277,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 인수 · 임차인 양재훈 보증금 | 8,504,530원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 가압류 · 고덕디엔씨 주식회사 | 96,210,065원 | 56,322,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 64,881,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 377,091,304원 중 272,322,000원이 배당되고 104,769,304원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금 8,504,530원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 대지권과 호별 경계
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(지하철3호선) 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 지축역이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 의료시설(한방병원)이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비·소방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린생활시설·업무시설·의료시설 건부지로 이용 중이며 북서측과 남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 사용승인일은 2022.07.20.이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 277,000,000원에 낙찰받아도 대항력 임차보증금 8,504,530원을 더해 285,504,530원이 실질취득입니다.
- 임차인 점유·명도. 양재훈의 점유범위와 실제 사용상태, 보증금 반환 및 인도 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태이므로 신탁원부, 분양계약·분양대금 납부내역, 대지지분 정리 가능성을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 401호가 인접 호수와 함께 이용 중이므로 현황과 공부의 대응, 경계 복원 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 고양시 및 국의 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 의료시설 용도와 실제 사용상태를 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 물건 확인이 더 어렵다
말소기준 이후 등기권리는 대체로 정리되는 사건이지만, 매수인 입장에서 핵심 부담은 대항력 임차보증금 8,504,530원입니다. 현재 신건에서의 실질취득은 285,504,530원이고, 비교 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 게다가 대지권이 아직 등기되지 않았고 대지권 유무가 불명확하며, 401호가 호별 경계벽 없이 인접 호수와 함께 사용 중입니다. 등기상 후순위 소멸만으로 안전형으로 분류하기 어려운 물건입니다. 입찰 판단은 임차보증금 인수액뿐 아니라 대지권 정리 가능성과 독립된 호실로서의 현실 상태까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
