의정부지방법원 2026타경60477. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 4층 401호입니다. 등기부상 현재 소유자는 문정애 씨로, 2022년 10월 21일 거래가액 289,337,600원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행에 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류와 압류가 잇따랐고, 2026년 2월 23일 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부만 보면 2022년 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 후순위 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리가 소멸하는지 여부만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입신고를 가진 임차인이 있고, 건물의 실제 이용 형태와 대지권 등기 상태에도 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 401호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 표기 '대지' · 공부상 의료시설(한방병원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호 · 사용승인 2022.07.20 |
| 소유자 | 문정애 · 2022.10.21 소유권이전 · 거래가액 289,337,600원 |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가격 | 193,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 사건 청구금액 | 357,907,721원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.21 농협은행 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 점유·임대 | 양재훈 · 401호 주거 · 보증금 8,504,530원 · 월차임 968,050원 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 · 평가액에는 대지권가격 포함 |
| 호별 이용 | 401호와 인접 417호 사이 경계벽 없이 함께 이용 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금 문제는 남는다
말소기준권리는 2022.10.21 농협은행 근저당권입니다. 고덕디엔씨 가압류, 고양시 압류, 국세 관련 압류, 오케이저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 삼성카드 가압류는 2025년 10월 20일 이미 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 기존에 말소된 상태입니다.
다만 소멸하는 채권의 미배당금과 매수인이 인수하는 권리는 다릅니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 그 채무가 곧바로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 살펴봐야 할 인수액은 양재훈 임차인의 보증금 8,504,530원입니다.
② 임차인 분석 — 전입일은 근저당보다 앞선다
확인되는 실제 임차인은 1명, 양재훈입니다. 전입신고일은 2016년 12월 27일로 말소기준 근저당 설정일인 2022년 10월 21일보다 앞섭니다. 경매상 권리분석에서는 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있으며, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양재훈 401호 · 주거 |
2016.12.27 | 8,504,530원 | 968,050원 | 대항력 有 · 자료상 우선변제 미확인 승계 해당없음 매수인 인수 |
| 대항력 | 有 · 자료상 판정 전입일 2016.12.27이 말소기준 2022.10.21보다 빠름 |
|---|---|
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 여부 및 일자 미상 |
| 우선변제 | 확인되지 않음 예상배당에서는 임차인 배당 0원 반영 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 추정 | 8,504,530원 (예상배당상 전액 인수) |
또한 임차인의 사용 용도는 '주거'로 기재된 반면 건물의 공부상 용도는 '의료시설(한방병원)'입니다. 실제 주거 점유 여부, 전입 주소와 목적물의 동일성, 점유의 계속성, 주택임대차보호법 적용 여부가 확인되어야 대항력의 법적 효력을 최종 판단할 수 있습니다.
따라서 8,504,530원은 현재 분석상 보수적으로 반영한 인수 추정액이며, 대항력의 최종 법적 인정 여부까지 확정된 금액으로 보아서는 안 됩니다.
임차인이 배당을 받지 못하고 대항력이 유효하게 유지된다면, 매수인이 보증금 반환의무를 부담할 수 있습니다. 반대로 실제 대항요건이나 임대차보호법 적용이 인정되지 않는다면 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 이 차이는 입찰가격과 인도 절차에 직접 영향을 줍니다.
③ 실질취득가격 — 193,900,000원만 준비하면 끝나는 물건이 아니다
+ 임차보증금 인수 8,504,530원
= 실질취득 추정 202,404,530원
최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 투자수익을 판단하면 안 됩니다. 매수인의 경제적 부담은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액으로 계산해야 합니다. 이번 사건은 보증금이 최저가보다 작기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만 임차보증금 8,504,530원은 별도 인수 부담으로 남는 구조입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
193,900,000원 | 8,504,530원 | 202,404,530원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
135,730,000원 | 8,504,530원 | 144,234,530원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
95,011,000원 | 8,504,530원 | 103,515,530원 |
미래 유찰가격은 제시된 회차별 가정이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 모든 회차에서 임차보증금 전액 인수를 동일하게 가정했습니다. 실제 취득에는 세금·등기·명도·관리비 및 필요한 시설 분리비용 등이 추가될 수 있습니다.
특히 공부상 의료시설이고 호별 경계벽이 없어 일반적인 주거용 아파트 거래가격과 직접 비교하는 방식은 적절하지 않습니다. 현재 단계에서는 가격 메리트 미확인이 정확한 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,514,600원 |
| 인수 · 임차인 양재훈 | 8,504,530원 | 0원 보증금 인수 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행 | 216,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 고덕디엔씨 | 96,210,065원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 오케이저축은행 | 64,881,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰될 경우 집행비용 추정액 3,514,600원을 차감한 190,385,400원이 농협은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 배당에 반영된 채권 총액은 377,091,304원이며, 예상 미배당액은 186,705,904원입니다. 고덕디엔씨와 오케이저축은행은 이 가정에서 배당을 받지 못하고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
농협은행의 사건 청구금액은 357,907,721원으로, 등기된 근저당권의 채권최고액 216,000,000원과 다릅니다. 위 배당은 등기부상 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 채권계산서, 채권 범위와 법원의 배당순위 결정에 따라 달라질 수 있습니다.
그러나 세금채권의 배당순위는 단순한 압류등기 순서와 다를 수 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따라 근저당보다 우선하는 세액이 있다면 예상배당금이 달라질 수 있습니다. 현재 배당은 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 대지권·호별 경계 — 이 사건의 핵심 물건 위험
이 사건에서 임차보증금보다 더 크게 살펴봐야 할 사항은 대지권의 법적 상태와 호별 경계입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기 상태이며 그 유무도 알 수 없다고 기재돼 있습니다.
분양대금 완납 여부는 불분명합니다. 2026.03.19 고양시 덕양구에서 제출된 부동산거래계약 신고필증에는 거래대상이 '토지 및 건축물'로 표시되고 해당 분양대금이 납부된 것으로 기재돼 있습니다.
감정평가도 추후 적정 대지지분이 배분될 것을 전제로 이뤄졌습니다. 따라서 분양대금 납부 관련 기재가 존재한다는 사실과 대지권의 등기·귀속이 최종 확정됐다는 사실은 구별해야 합니다. 대지권 취득 및 등기 가능성, 적정 지분, 추가 부담 발생 여부를 확인해야 합니다.
낙찰 후 401호만 독립적으로 사용하거나 임대·매각하려면 점유 범위, 인접호실과의 관계, 경계 복원 가능성, 관련 설비와 허가 관계 등의 확인이 필요할 수 있습니다. 경계벽 설치 또는 시설 분리가 필요한지 여부와 그 비용은 현재 확정할 수 없습니다.
대지권 미등기와 호별 경계 문제는 단순히 서류가 복잡하다는 차원을 넘어 매수 후 권리 취득, 독립 사용, 담보가치, 임대 가능성 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 등기 원인과 호별 사용 관계가 확인되기 전까지는 감정가 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 의료시설(한방병원)로 이용 중이며, 일반 공동주택과 이용 허가 및 임대·매수 수요가 다를 수 있습니다. 주거 신고가 있는 임차인의 실제 이용 상태도 함께 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 근린생활시설·업무시설·의료시설 건부지로 이용됩니다. 북서측과 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고양지축지구 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 해당합니다. 제한보호구역, 과밀억제권역 등 관련 지정사항도 확인됩니다.
- 건축물 위반. 감정 관련 확인사항상 별도 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 호별 경계벽 부재와 독립적 이용 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지축역 인근이라는 입지상 장점은 있지만, 의료시설 용도·대지권 미정리·인접호실 공동 이용으로 인해 일반적인 독립 호실보다 매수자 범위와 거래조건이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 권리정리 및 물리적 구분 가능성에 좌우됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 가능성. 대지권 미등기의 원인, 적정 지분 배분 여부, 토지 관련 권리관계 및 추후 등기 가능성을 확인해야 합니다. 분양대금 납부 관련 신고필증 기재와 실제 권리취득 상태를 대조해야 합니다.
- 401호의 독립성. 401호와 417호 사이 경계벽이 없는 상태에서 매각 대상의 정확한 위치와 면적, 점유 및 설비 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력. 양재훈의 2016.12.27 전입신고가 2022.07.20 사용승인 건물의 401호에 대해 어떤 법적 효력을 가지는지 검토해야 합니다. 전입세대확인, 실제 점유, 임대차계약 및 사용 용도를 대조해야 합니다.
- 보증금 반환 부담. 현재 추정 인수액은 8,504,530원입니다. 확정일자·배당요구·보증금 지급관계·배당 가능성 등을 검증해 실제 인수 여부와 범위를 확정해야 합니다.
- 청구채권과 세금. 사건 청구금액 357,907,721원과 근저당 채권최고액 216,000,000원의 차이를 확인하고, 고양시·국세 압류 관련 조세채권의 법정기일 및 당해세 여부를 살펴야 합니다.
- 시설 이용 및 인도. 한방병원 이용 상태, 현재 운영·점유 주체, 인접호실과 설비를 공유하는지 여부, 낙찰 후 독립 사용·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 시설 운영 관련 미정산 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 적정 가격. 낙찰가격만이 아니라 임차보증금 인수, 대지권 정리, 시설 분리·명도·세금 등 잠재 부담을 포함해 계산해야 합니다. 유사 의료시설 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 70% 할인율만으로 입찰상한을 결정하지 않는 편이 합리적입니다.
- 원본 확인. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부 및 말소 관련 자료, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 집합건축물 현황도, 대지권 관련 서류 등을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아진 것과 안전하게 싸게 사는 것은 다르다”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가격이 193,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 8,504,530원을 함께 고려하면 실질취득 추정금액은 202,404,530원입니다. 이 금액마저 대지권 정리 및 시설 분리에 필요한 잠재 비용은 포함하지 않습니다.
후순위 근저당·가압류·압류의 매각소멸 구조는 비교적 분명하지만, 임차인의 대항력 적용 여부, 건물 사용승인일과 전입신고일의 불일치, 대지권 미등기, 401호와 417호의 경계벽 없는 이용은 반드시 해결해야 할 핵심 쟁점입니다. 더욱이 가격 비교에 필요한 유사 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율을 실제 투자이익으로 해석하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 대지권 취득·등기 가능성과 임차인의 실질 대항력, 호별 독립 이용 가능성이 확인되고, 그 결과를 반영한 실질취득금액이 비교 가능한 시장가격보다 유리한 경우에만 재검토하는 것이 타당합니다. 현재의 낮은 최저가만으로 이 복합 위험을 보상받는다고 판단하기는 어렵습니다.
