의정부지방법원 2026타경60477. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 경매 용도 표기는 대지, 감정평가상 이용상태는 공부상 의료시설(한방병원)입니다. 감정평가서는 제4층 제401호 및 제417호를 함께 서술하며, 기준시점 현재 호별 경계벽 없이 인접호수와 함께 이용 중이라고 명시합니다. 따라서 일반적인 독립 호실이나 아파트처럼 접근하면 안 됩니다.
권리 흐름의 기준은 2022.10.21. 농협은행주식회사 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤의 고덕디엔씨 가압류, 국민건강보험공단 압류, 송탄농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 국 압류 2건, 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 양재훈의 전입일은 2016.12.27.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 구조라, 최저가와 실제 부담액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 417호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 공부상 의료시설(한방병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 · 사용승인 2022.07.20. |
| 소유자 | 문정애 · 2022.10.21. 소유권이전 · 거래가액 265,222,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 357,907,721원 |
| 말소기준 | 2022.10.21. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
말소기준 이후의 등기상 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 양재훈의 전입일은 말소기준보다 선행합니다. 보증금은 8,504,530원, 월세는 968,050원이며 배당 계산에는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양재훈 | 401호 · 주거 전입 2016.12.27. | 8,504,530원 968,050원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
② 가격 해석 — 최저가 261,000,000원이 실질취득가는 아니다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 261,000,000원입니다. 그러나 양재훈 보증금 8,504,530원이 매수인 인수로 계산되어 있으므로, 현재 회차의 권리상 실질취득은 269,504,530원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 더하기 전의 ‘낙찰가 + 권리 인수액’ 기준입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 권리상 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 261,000,000원 | 8,504,530원 | 269,504,530원 | 440,984,463원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 8,504,530원 | 217,304,530원 | 492,453,663원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 8,504,530원 | 175,544,530원 | 533,629,023원 |
동일 용도의 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 공부상 의료시설, 대지권 미등기, 인접호와 경계벽 없는 사용이라는 물건성 이슈까지 있어 일반 주거용 집합건물의 거래가격을 대신 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 인수 · 임차인 양재훈 보증금 | 8,504,530원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 고덕디엔씨 주식회사 | 96,210,065원 | 64,546,000원 |
| 4. 가압류 · 송탄농업협동조합 | 344,439,159원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 64,881,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 697,530,463원, 총 배당액은 256,546,000원, 미배당은 440,984,463원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 지축역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 의료시설(한방병원)이며 기본적인 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린생활시설·업무시설·의료시설 건부지로 이용 중이며 북서측과 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역·제한보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 일반 주거용 호실이 아니라 공부상 의료시설이고 호별 경계벽 없이 인접호와 함께 이용 중이며 대지권도 미등기 상태라, 처분성과 금융·사용 형태를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 회차 261,000,000원에 임차인 인수 8,504,530원을 더한 269,504,530원을 최소 기준으로 판단하세요.
- 401호 점유범위 확인. 양재훈은 401호로 기재되어 있고 본건은 417호입니다. 두 호실이 경계벽 없이 함께 이용 중이므로 실제 점유·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 상태 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐지만 등기상 대지권은 미정리 상태입니다. 대지권 유무와 적정지분 배분 가능성을 원문 자료로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 교부청구와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 의료시설(한방병원)입니다. 주거용 아파트나 오피스텔을 전제로 수익성·대출·환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 시세 독립 검증. 동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼, 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어가면 안 되는 물건
이 사건의 등기상 말소 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.10.21. 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인의 실제 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 양재훈의 보증금 8,504,530원이 인수로 계산되고, 그 결과 현재 회차의 권리상 실질취득은 269,504,530원입니다.
여기에 본건은 대지권 미등기이고, 공부상 의료시설(한방병원)이며, 감정평가상 401호와 417호가 호별 경계벽 없이 함께 이용 중입니다. 임차인 역시 401호로 표시돼 있어 417호의 실제 점유·명도 범위 확인이 필수입니다. 최근 실거래 시세를 근거로 가격 메리트를 입증할 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 후순위 권리 소멸만으로 높은 점수를 줄 수 없는 유형입니다. 입찰의 출발점은 261,000,000원이 아니라 인수와 물건성 리스크까지 포함한 구조 확인입니다.
