의정부지방법원 2026타경60477. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 벨라미 4층 417호가 경매에 나왔습니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 건물의 공부상 이용상태는 의료시설(한방병원)입니다. 따라서 일반 아파트나 독립된 주거용 호실과 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
소유자는 문정애이며, 2022년 10월 21일 소유권이전등기와 함께 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 192,000,000원으로, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 발생했고 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성과 대지권 미등기 문제는 별개의 위험입니다. 특히 임차인 표시 호수와 매각 호수가 다르므로, 현재 계산된 인수액을 확정채무처럼 받아들이기보다 실제 점유와 권리 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 417호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 의료시설(한방병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 4층 · 사용승인 2022.07.20 |
| 이용상태 | 401호 및 417호가 호별 경계벽 없이 함께 이용 중 |
| 소유자 | 문정애 (단독소유) |
| 취득 관련 거래가액 | 265,222,600원 (소유권이전등기 기재) |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가 | 182,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 357,907,721원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.21 농협은행 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 불명 (최저매각가격에 대지권가격 포함) |
다만 2026.03.19 제출된 부동산거래계약 신고필증에는 거래대상이 토지 및 건축물로 표시되고 분양대금이 납부된 것으로 기재되어 있습니다. 이것만으로 대지권의 최종 취득·등기 가능성이 확정되는 것은 아닙니다.
아울러 417호는 인접한 401호와 경계벽 없이 사용되는 것으로 조사되어, 독립된 공간으로 인도받을 수 있는지 현장 확인이 필요합니다.
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남을 수 있는 권리
권리 흐름의 기준점은 2022.10.21 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 발생한 고덕디엔씨·송탄농업협동조합·오케이저축은행의 가압류, 국민건강보험공단 및 국가의 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
삼성카드 가압류와 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 인수할 등기상 후순위 담보권을 찾는 것보다는 말소기준 이전 전입 임차인의 권리와 대지권 미등기 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 401호 보증금의 인수 가능성
임차인으로 기재된 사람은 양재훈입니다. 전입일은 2016.12.27로 말소기준권리 설정일보다 앞서며, 임차인 자료에는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차 부분은 401호이고 경매 대상은 417호입니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양재훈 401호 · 주거 |
2016.12.27 | 8,504,530원 | 968,050원 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 인수 위험 |
최저매각가 182,700,000원 + 보증금 인수 8,504,530원 = 실질취득 추정액 191,204,530원입니다.
다만 임차 부분이 401호로 표시되어 있어 417호 매수인에게 실제로 대항할 수 있는지 확인이 필요합니다. 위 인수액은 해당 보증금이 경매 목적물에 유효하게 대항한다는 가정에 따른 금액입니다.
전입일과 건물 사용승인일의 관계도 검증 대상입니다. 임차인 전입일은 2016.12.27인 반면 건물 사용승인일은 2022.07.20입니다. 단순히 전입일이 근저당보다 빠르다는 사실만으로 해당 417호에 대한 대항력 성립이 확정된다고 보기 어렵습니다. 실제 임대차 목적물, 주소 및 호수의 동일성, 점유의 계속 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
확정일자와 배당요구 사실은 확인되지 않으며, 배당 추정상 임차인에 대한 배당은 0원입니다. 별도의 대항력 포기 또는 보증금 인수 해소 사실도 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인보다 실질취득액
현재 최저매각가는 182,700,000원으로 감정가 261,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
현재 회차에서 임차보증금을 전액 인수한다고 가정하면 실질취득액은 191,204,530원입니다. 의료시설 용도의 집합건물이고 대지권 상태가 확정되지 않았으므로 일반 주거용 부동산의 매매가격만으로 적정성을 평가해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 182,700,000원 | 8,504,530원 | 191,204,530원 |
| 2회 유찰(49%) | 127,889,999원 | 8,504,530원 | 136,394,529원 |
| 3회 유찰(34%) | 89,522,999원 | 8,504,530원 | 98,027,529원 |
유찰 시나리오 가격과 인수 추정액을 단순 합산한 결과입니다. 임차인의 실제 대항력 및 매수인 인수 범위에 따라 실질취득액은 달라질 수 있으며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,357,800원 |
| 인수 · 양재훈 보증금 | 8,504,530원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 179,342,200원 |
| 2. 가압류 · 고덕디엔씨 주식회사 | 96,210,065원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송탄농업협동조합 | 344,439,159원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 64,881,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 추정에서는 집행비용 3,357,800원을 공제한 뒤 농협은행 근저당권에 179,342,200원이 배당됩니다. 그 이후 가압류 채권자에게 배당될 금액은 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
집계된 채권총액은 697,530,463원, 채권자 배당총액은 179,342,200원, 미배당액은 518,188,263원입니다. 이는 채권자 측 미회수 금액을 의미하며, 전액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정입니다. 실제 배당은 채권신고와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 양재훈 보증금은 추정배당에서 제외하고 별도 매수인 인수 가능액으로 계산했습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 배당 위험
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 179,342,200원 | 518,188,263원 | 8,504,530원 |
| 2회 유찰 | 125,299,539원 | 572,230,924원 | 8,504,530원 |
| 3회 유찰 | 87,511,585원 | 610,018,878원 | 8,504,530원 |
농협은행의 경매신청 청구액은 357,907,721원으로 현재 회차부터 이후 유찰 시나리오까지 어느 경우에도 신청채권이 전액 만족되는 것으로 계산되지 않습니다.
반면 임차인 양재훈에 대한 인수액은 각 시나리오에서 8,504,530원으로 유지됩니다. 이 사건은 인수 추정 보증금이 최저매각가보다 작으므로 낙찰가격과 인수액을 단순 합산한 실질취득액도 가격 하락에 따라 줄어드는 구조입니다. 다만 가격이 낮아져도 대지권 미등기와 호실 경계 문제까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 있으며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지축역이 소재해 대중교통 편의성도 양호합니다.
- 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 소방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 의료시설(한방병원)입니다. 주거용으로 임의 가정할 수 없으며 실제 사용 목적에 따른 법적 용도와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 401호와 417호가 경계벽 없이 함께 이용되고 있습니다. 매각 대상 부분의 물리적 구획, 출입 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린생활시설·업무시설·의료시설 건부지로 이용되며 북서측 및 남서측 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 역세권 입지는 긍정적이나, 공부상 의료시설 용도와 대지권 미등기 및 호실 분리 문제가 일반적인 독립 호실 매각보다 매수자 확보에 제약을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 신탁원부 제2022-7663호, 분양계약 관련 자료, 분양대금 납부 증빙과 대지권등기 가능 여부를 확인하세요. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었다는 사실만으로 권리 취득이 확정되는 것은 아닙니다.
- 호실 경계 및 명도. 417호가 401호와 경계벽 없이 이용되고 있으므로 독립 출입과 공간 구분, 실제 사용자 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 대항력. 양재훈의 2016.12.27 전입신고가 어느 부동산에 대응하는지 확인하세요. 2022.07.20 사용승인일 및 401호 표시와의 관계를 검토해야 합니다.
- 보증금 인수. 8,504,530원 인수 가정이 실제 417호에 적용되는지 매각물건명세서와 임대차계약서, 전입세대 관련 자료 등을 대조하세요.
- 배당 및 조세. 국민건강보험공단·국가의 압류와 관련해 당해세 및 선순위 배당채권 유무를 확인하세요.
- 용도 및 사용. 공부상 의료시설인 점을 기준으로 원하는 영업·사용 형태가 가능한지 관계 규정과 건축물대장을 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 건물과 인근 유사 의료시설 호실의 최근 거래·매물, 임대수익 및 권리 조건을 비교한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
- 현장 및 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 이용상태가 일치하는지 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 182,700,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격만 보면 관심을 가질 만하지만, 권리분석 결과는 신중한 접근이 필요하다는 쪽입니다.
농협은행 근저당권 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 양재훈의 보증금 8,504,530원 인수 가능성이 남아 있고, 더욱 중요하게는 대지권 미등기·대지권 유무 불명과 인접 호실 간 경계벽 부재가 확인됩니다.
현재 인수 가정에 따른 실질취득액은 191,204,530원입니다. 하지만 시세 자료가 확인되지 않아 이 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 임차인이 기재된 401호와 경매 대상 417호의 관계, 건물 사용승인일보다 앞선 전입일의 효력, 대지권 확보 가능성을 확인하지 못한 상태에서는 무리한 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 가격 판단 보류, 핵심 권리와 물건의 독립성 확인 우선입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 매수인이 대지권과 독립적인 417호를 실제로 확보할 수 있는지에 있습니다.
