전주지방법원 2024타경27477. 군산시 나운동 행복웨딩문화원 4층 401호입니다. 감정평가상 이 호실은 음식점(연회장) 용도로 이용됐으나 장기간 영업을 중단한 공실 상태입니다. 소유자는 김계수·정성원으로 각각 지분 2분의 1을 보유하며, 2018.10.02 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원으로 감정가와 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 이후 등기된 서울보증보험 가압류, 군산시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27477 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 대학로 398, 4층401호 (나운동,행복웨딩문화원) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 4층 401호 음식점(연회장) · 장기간 공실상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 · 승강기·소방설비·지하주차장 |
| 소유자 | 김계수 2분의 1 · 정성원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 127,229,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,124,768,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없으므로 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있어, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 구조 — 84% 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 127,229,000원으로 감정가 757,000,000원의 약 16.8% 수준입니다. 다섯 차례 유찰을 거친 결과 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반 주택이 아니라 장기간 영업이 중단된 음식점·연회장입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 127,229,000원 | 124,647,794원 | 2,781,752,194원 |
| 6회 유찰 시 | 89,060,300원 | 87,057,215원 | 2,819,342,773원 |
| 7회 유찰 시 | 62,342,209원 | 60,820,049원 | 2,845,579,939원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,206원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 124,647,794원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 26,399,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행에 배당되며, 중소기업은행 및 후순위 채권에 대규모 미배당이 남습니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이며, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나운3동주민센터 북동측 인근이며 주위에 은파호수공원, 아파트단지, 근린생활시설, 호텔 등이 소재합니다.
- 교통. 행복웨딩문화원 건물까지 차량출입이 원활하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,444.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·자루형이며 공시지가는 826,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로1류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 건물 전체는 결혼식장 및 연회장으로 장기간 영업을 중단한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장기 공실 원인 확인. 4층 401호는 음식점·연회장으로 사용됐으나 장기간 공실입니다. 현장 방문으로 내부 상태와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 가격 검증. 감정가 대비 16.8%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 상업용 매물·임대수요와 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 5회 유찰된 물건인 만큼 향후 매각 시 매수층이 얼마나 제한될지 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 상태 재확인. 조사 당시 장기간 공실 상태이나 매각 전 실제 점유 여부와 출입·시설 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 현재 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2018.10.02 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 임차인과 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 최저가는 127,229,000원까지 내려왔지만 대상은 장기간 영업이 중단된 음식점·연회장이고 이미 5회 유찰됐습니다. 최근 실거래 자료도 없어 “감정가의 16.8%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 활용 가능성과 재매각 가능성을 얼마나 현실적으로 확인하느냐가 핵심입니다.
