전주지방법원 2024타경27477. 군산시 나운동 행복웨딩문화원 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 김계수·정성원 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 2018.10.02 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후의 권리 흐름으로 정리되며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
문제는 권리보다 물건 성격입니다. 감정평가 요항상 본건은 행복웨딩문화원 빌딩 안의 상업용 공간으로, 4층 401호는 음식점(연회장)이나 장기간 공실상태입니다. 최저가 259,651,000원은 감정가 757,000,000원의 34.3%까지 내려온 가격이지만, 상업시설은 단순 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 인테리어 상태, 영업 재개 가능성, 임차 수요, 관리비·세금 부담까지 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 대학로 398, 4층401호 (나운동, 행복웨딩문화원) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 음식점(연회장)이나 장기간 공실상태 |
| 소유자 | 김계수 2분의 1, 정성원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 259,651,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,124,768,994원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2018.10.02 중소기업은행 근저당권이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정 흐름은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 이력이 있어, 당해세가 존재하면 배당 단계에서 선순위 차감 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
이 물건은 현재 최저매각가가 259,651,000원입니다. 감정가 757,000,000원 대비 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제 핵심은 “싸다”가 아니라 왜 세 차례 유찰됐는가입니다. 감정평가상 행복웨딩문화원 건물 전체가 장기간 영업을 중단한 상태이고, 4층 401호 역시 음식점·연회장 용도의 공실로 확인됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 259,651,000원 | 3,897,281,265원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 181,755,700원 | 3,974,086,031원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 127,228,989원 | 4,027,849,368원 |
현재 최저가에서 신청채권자 중소기업은행이 예상 배당받는 금액은 255,215,886원으로, 신청채권액 1,124,768,994원을 모두 회수하지 못합니다. 전체 채권 기준으로도 미배당은 3,897,281,265원입니다. 이는 이 물건이 채권자 입장에서도 회수 난도가 높은 상업시설이라는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,435,114원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 255,215,886원 |
| 2. 가압류 · 알파인투자금융대부주식회사 | 1,183,916,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 알파인투자금융대부주식회사 | 62,181,163원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,399,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있어, 입찰 전 원본 서류와 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 나운동 소재 나운3동주민센터 북동측 인근. 주위에는 은파호수공원, 아파트단지, 근린생활시설, 호텔 등이 소재합니다.
- 교통. 행복웨딩문화원 빌딩까지 차량출입이 원활하고, 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 4층 401호는 음식점(연회장)이나 장기간 공실상태입니다. 결혼식장·연회장 계열 공간은 일반 주거용보다 매수층이 좁고, 영업 재개 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 공용위생설비·급배수설비·승강기·소방설비· 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류 및 소로2류 접합. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 리스크. 현황조사 및 감정평가 시점에 장기간 영업을 중단한 공실상태입니다. 현재 점유·관리 상태와 내부 훼손 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 영업 재개 비용. 음식점·연회장 용도는 설비, 인테리어, 소방, 주방, 환기, 위생 관련 비용이 크게 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상업시설은 장기 공실 기간 동안 관리비 체납이 누적될 수 있습니다. 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당 순위가 달라지면 후순위 미배당 규모도 달라질 수 있습니다.
- 환금성 판단. 최저가보다 중요한 것은 재매각 가능성입니다. 은파호수공원·아파트단지·근린생활시설 주변 수요가 실제 임대수요로 이어지는지 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정 관련 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “쓸 수 있는가”
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 말소기준은 중소기업은행 근저당권이고, 매수인 인수권리는 명시되어 있지 않으며, 임차인도 확인되지 않습니다. 권리만 보면 인수 0원입니다. 하지만 이 물건은 장기간 공실인 행복웨딩문화원 4층 음식점·연회장 공간입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 현재 최저가는 기회일 수도 있지만, 동시에 시장이 세 차례 넘긴 가격이라는 뜻이기도 합니다. 권리는 합격, 용도와 환금성은 보수적으로. 입찰 판단의 중심은 낙찰가가 아니라 재사용 가능성과 출구 전략입니다.
