전주지방법원 2025타경333. 익산역 동측 인근의 익산역시그니처-에스주상복합 제1동 제1층 제103호입니다. 등기부상 소유자는 유한회사하늘땅이고, 2021년 7월 26일 거래가액 267,562,400원으로 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 있었습니다. 같은 날 설정된 전주동부신용협동조합 근저당권 404,400,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 붙은 권리라 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 237,000,000원이 4회 유찰되면서 최저매각가가 56,904,000원, 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 공부상 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 실수요 매수층과 달리 업종·공실·임대수요·관리비가 가격을 크게 흔들 수 있어, 단순 할인율만으로 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 20층 중 1층 103호 |
| 전용 면적 | 56.32㎡ |
| 소유자 | 유한회사하늘땅 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 56,904,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 404,935,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021년 7월 26일 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022년 가압류, 2023년·2024년 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 하늘천 | 103호, 5632평방미터 | 10,000,000원 | 2023.12.05 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리인 2021년 7월 26일보다 뒤인 2023년 12월 5일이므로, 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 보는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본 면적이 다르다
같은 건물 익산역시그니처-S주상복합의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 100,833,333원, 최저는 65,000,000원, 최고는 150,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 56.32㎡이고, 실거래 표본은 19.04㎡·20.18㎡·37.86㎡·40.49㎡ 중심이라 직접 비교에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 37.86㎡ | 20 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 37.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 37.86㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 37.86㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 37.86㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 40.49㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2024.10 | 37.86㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,833,333원 |
현재 최저가 56,904,000원은 실거래 평균의 56.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 대상은 1층 103호 근린생활시설이고, 실거래 표본도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 응찰 판단의 핵심은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 실제 임대 가능 업종과 재매각 가능 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,272원 |
| 1. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 404,400,000원 | 55,479,728원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 414,400,000원 중 55,479,728원만 배당되어 358,920,272원의 미배당이 발생합니다. 미배당은 낙찰자 인수액이 아니라 배당 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 56,904,000원 | 55,479,728원 | 358,920,272원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 39,832,800원 | 38,715,810원 | 375,684,190원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 27,882,960원 | 26,981,067원 | 387,418,933원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아니라 상가 성격의 물건으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 중 1층 103호입니다. 승강기설비와 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 중로3류 접합, 중점경관관리구역입니다. 토지는 부정형 평지이고 아파트·오피스텔 및 상가부지로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주거용으로 착각 금지. 헤더의 주소가 주상복합이라도 이 호실은 공부상 근린생활시설입니다. 실거주 수요가 아니라 상가 수요로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 1명이 있으나 전입이 말소기준 이후라 대항력 인수는 없습니다. 다만 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 업종 제한·공실 리스크. 1층 상가라도 업종 제한, 동선, 전면 노출, 공실 기간에 따라 임대료가 크게 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 최저가가 실거래 평균의 56.4%라도 표본 면적이 다릅니다. 최근 거래가 65,000,000원~150,000,000원 범위 안에서 실제 전용 56.32㎡의 재매각 가능가를 따로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 수익은 상가 운영력”
이 사건은 대항력 임차인이나 인수권리로 발목 잡히는 사건이 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석만 놓고 보면 진입장벽은 낮습니다. 그러나 4회 유찰된 1층 근린생활시설이라는 점이 핵심입니다. 감정가 2.37억 대비 최저가 5,690만원은 분명 낮지만, 임대가·공실·관리비·재매각 가능가를 확인하지 않으면 “싸게 샀다”가 아니라 “팔기 어려운 상가를 샀다”가 될 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 환금성은 보수적으로 검증입니다.
