전주지방법원 2025타경333. 익산역 동측 인근의 주상복합 1층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설이고, 토지는 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역에 걸쳐 있습니다. 현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 300,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 숫자만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 최근 거래 표본의 면적이 서로 다르고, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이기 때문입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.07.26 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인은 1명으로 보이나, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 20층 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사하늘땅 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 72,030,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 404,935,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2021.07.26 설정된 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.04.12 가압류, 2023.08.10 국 압류, 2024.01.24 익산시 압류, 2025.03.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 하늘천 | 103호, 5632평방미터 | 10,000,000원 | 2023.12.05 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
이 임차인의 전입일은 2023.12.05로 말소기준권리인 2021.07.26보다 늦습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 매수인이 떠안는 보증금으로 보지 않습니다. 다만 점유 부분 기재가 대상 호수와 다르게 표시되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유 호실과 임대차관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만, 상가 환금성은 별개다
익산역시그니처-S주상복합의 최근 거래 12건 평균은 100,833,333원입니다. 현재 최저가는 72,030,000원으로 이 평균의 71.4%입니다. 그러나 거래 표본은 19.04㎡, 20.18㎡, 37.86㎡, 40.49㎡ 등 면적이 섞여 있고, 본 물건의 대상 면적은 71.1845㎡로 표시되어 단순 평균 비교의 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 37.86㎡ | 20 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 37.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 37.86㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 37.86㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 37.86㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 37.86㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 404,400,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권자 총 청구 414,400,000원 중 70,333,460원만 배당되고, 미배당은 344,066,540원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 동측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 1층으로, 외벽은 화강석버너구이·화강석물갈기·몰탈위페인트 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역이며 남동측 약 12미터, 남서측 및 북동측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황조사상 임차인 기재와 대상 호수 표시가 엇갈리므로, 104호 실제 점유자와 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 공부상 근린생활시설이므로 업종 가능성, 공실 기간, 월세 형성 가능성, 관리비 수준을 반드시 확인하세요.
- 관리비 체납. 주상복합 1층 상가는 공용부분 관리비 체납 여부가 중요합니다. 관리주체에 체납액과 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족 리스크. 현 회차 가정 배당에서 근저당권자도 전액 회수하지 못합니다. 이해관계인의 대응과 점유관계 변동을 매각기일까지 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 입찰 전 현장조사를 전제로 판단하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 상가성은 숙제
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021.07.26 근저당권이고, 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 대항력 인수형이 아니어서 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 그러나 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 4회 유찰되어 최저가가 낮아진 만큼 할인은 생겼지만, 그 이유가 환금성·임대수요·공실 위험이라면 단순한 가격 메리트로 보기 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 수익성과 환금성은 현장 확인 후 보수적으로 접근입니다.
