수원지방법원 2025타경53686. 안산 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 12층 1209호입니다. 대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 현 소유자는 노바코리아주식회사로, 2024.11.15. 매매를 원인으로 거래가액 181,000,000원에 취득했고 2024.12.02. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 주식회사티케이디엔씨 근저당 85,800,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 172,030,622원, 경기신용보증재단 가압류 54,496,696원, 임의경매개시결정, 안산시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.02.12.에는 말소기준 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 근저당권의 이전으로, 말소기준 시점 자체는 2024.12.02.로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 12층 1209호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 615 |
| 용도 | 생활숙박시설 |
| 소유자 | 노바코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 215,391,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
말소기준은 2024.12.02. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 273,000,000원이며 공동담보로 아티스큐브1차 제13층 제1313호가 기재돼 있습니다. 2026.02.12. 이 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정· 안산시 압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 172,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 거래의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮은지 높은지에 대한 판단은 이 자료만으로 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 273,000,000원 | 168,792,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사티케이디엔씨 | 85,800,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,030,622원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,496,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 585,327,318원, 배당액은 168,792,000원으로 계산되며 416,535,318원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 416,535,318원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 450,453,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 477,588,438원 | 0원 |
신청채권 청구액은 215,391,315원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 측 예상배당은 168,792,000원, 1회 유찰 시 134,873,600원, 2회 유찰 시 107,738,880원으로 모두 청구액에 미달하는 시나리오입니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 별도등기·용도 체크
또한 대장상 용도는 생활숙박시설이며 감정평가의 이용상태 역시 생활숙박시설용도입니다. 아파트로 전제한 가격·임대·환금성 판단을 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안산시 단원구 성곡동 ‘반달섬’ 북측 인근 대로변에 위치합니다. 주변에는 힐스테이트라군인테라스 등 동류형 주상복합건물과 문화공원·수변공원이 있으며 동북측 인근에 시화산업공단이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남측 시화호수로변에 2번·122번·500번 노선버스 정류장이 소재해 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 28층, 지하 1층 건물이며 급배수·위생·냉난방·소화·화재탐지·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지 기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 중로1류 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,501,000원/㎡이며 토지면적은 2,058.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 생활숙박시설로 평가된 물건이므로 용도와 이용 가능 범위를 전제로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 임대관계 원문 대조. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기가 실제 매수인에게 어떤 영향을 주는지 별도등기 원문을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.12. 말소기준 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 배당요구·채권승계 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 자료에는 최근 거래 시세가 없어 172,000,000원이 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
등기 흐름만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시·압류는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도, 감정평가상 임대관계 미상, 대지권 목적 토지의 별도등기라는 확인사항이 남아 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 172,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.
