수원지방법원 2025타경53686. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브1차 13층 1313호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 28층(지하1층)의 건물입니다. 현재 소유자는 노바코리아주식회사로, 2024년 11월 15일 매매를 원인으로 181,000,000원에 취득한 뒤 2024년 12월 2일 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
같은 날 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사티케이디엔씨 근저당, 중소벤처기업진흥공단· 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 별도 금액을 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 13층 1313호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 615 |
| 용도 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 노바코리아주식회사 · 2024.11.15 매매 · 거래가액 181,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 215,391,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 12월 2일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 273,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026년 2월 12일 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 동일한 말소기준 근저당권의 승계이므로 후순위 권리보다 선순위 지위는 그대로 이어집니다.
2025년 1월 6일 주식회사티케이디엔씨 근저당 85,800,000원, 2025년 6월 26일 중소벤처기업진흥공단 가압류 172,030,622원, 2025년 8월 5일 경기신용보증재단 가압류 54,496,696원, 2026년 3월 24일 안산시 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 172,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
등기부에는 현 소유자의 2024년 11월 15일 매매 거래가액 181,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 현 소유자의 취득가격일 뿐 현재 실거래 시세의 대체값으로 볼 수는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 별도의 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 416,535,318원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 450,453,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 477,588,438원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰자가 투입하는 매각대금은 내려가지만, 배당받지 못하는 채권액은 416,535,318원 → 450,453,718원 → 477,588,438원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 273,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사티케이디엔씨 | 85,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,030,622원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,496,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 585,327,318원 중 168,792,000원이 배당되고, 미배당은 416,535,318원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
을구 1번 근저당권은 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 실제 배당권자 명칭과 채권양도 관계는 배당요구 및 최신 권리서류와 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 ‘반달섬’ 북측 인근 대로변에 위치합니다. 주변에는 힐스테이트라군인테라스 등 동류형 건물과 문화공원·수변공원이 있고, 동북측 인근에는 시화산업공단이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 남측 시화호수로변에 2번·122번·500번 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 해당 호의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 건물에는 급배수·위생·냉난방·소화·화재탐지·승강기 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 중로1류 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 비교 가능한 실거래 정보가 없으므로 172,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서의 점유관계와 임차 관련 기재를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 확인. 공부상·감정평가상 생활숙박시설이라는 용도와 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 문언과 낙찰 후 권리관계에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권이 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 안산시 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세금관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝내면 안 된다
이 물건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024년 12월 2일 경인북부수산업협동조합의 273,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 이용상태가 생활숙박시설이고, 임대관계는 미상이며, 토지에는 별도 금지사항 부기등기가 있습니다. 무엇보다 실거래 시세가 없어 172,000,000원이 현재 시장에서 싼 가격인지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 정리형이지만, 가격과 점유·용도 확인이 선행돼야 하는 신건입니다.
