대전지방법원 2025타경50082. 등기상 현재 소유자는 조용식 지분 4분의 1, 조홍식 지분 4분의 3이고, 2025.01.13 조용식 지분에 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 권리 순서의 출발점은 2001.05.07 설정된 원북농업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 원북새마을금고, 주식회사오케이저축은행, 김정래의 가압류와 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 권리표만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이고, 현황조사에는 본건 및 지상 제시외 건물을 점유하는 개인·법인이 확인됩니다. 매각물건명세서 비고는 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄매각이라고 하면서도, 목록5 지상 평가 외 이동식 냉동창고는 매각에서 제외한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50082 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 원북면 원이로 817-42 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조용식 4분의 1 · 조홍식 4분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 78,886,760원 / 61,607,000원 |
| 청구액 | 61,985,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 566㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 117,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순상 | 위치 및 면적 미상 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에코로 주식회사 | 지상 제시외 건물 72.6㎡ | 2014.07.16 | 3,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 원이그린환경 | 지상 제시외 건물 75㎡ | 2014.12.09 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민욱 | 지상 제시외 건물 63㎡ | 2021.07.30 | 2,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 아이온 | 지상 제시외 건물 72.75㎡ | 2023.12.12 | 미상 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리 날짜는 2001.05.07이고, 조사된 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 5건 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 확인되지 않은 조순상과 주식회사 아이온 역시 전입일 자체가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유 조사 대상은 5명·법인입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 61,607,000원으로 감정가 78,886,760원보다 낮고, 시나리오 표기상 현재 회차는 감정가의 78%입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,926원 |
| 1. 원북농업협동조합 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 원북새마을금고 가압류 | 18,305,612원 | 18,305,612원 |
| 3. 주식회사오케이저축은행 가압류 | 16,011,438원 | 16,011,438원 |
| 4. 김정래 가압류 | 54,500,000원 | 1,781,024원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김정래 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 112,817,050원 중 채권자 배당은 60,098,074원, 미배당은 52,718,976원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 원북농업협동조합 채권의 실제 존재 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원북초등학교 남서측 및 남측 인근으로, 각종 근린생활시설·아파트·학교·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 평슬래브지붕 단층으로 외벽은 적벽돌 마감 등, 내벽은 벽지·타일 마감 등이며 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 일부 토지는 주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호(5)는 공부상 지목이 대이나 현황 일부가 도로 등으로 이용되고 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 수목은 일괄매각에 포함되나, 목록5 지상 평가 외 이동식 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 제시외 건물·수목의 포함 범위와 이동식 냉동창고 제외 부분을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 점유 확인. 지상 제시외 건물에 에코로 주식회사·주식회사 원이그린환경·김민욱·주식회사 아이온의 점유 조사 내역이 있으므로 실제 사용 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 조순상과 주식회사 아이온은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 협상에 필요한 실제 계약관계 확인이 필요합니다.
- 근저당 채권 확인. 2025.04.11 원북농업협동조합이 채권 부존재 취지의 채권계산서를 제출했다는 비고를 배당요구종기·배당표 원본과 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 토지가 공부상 대이지만 현황 도로 등으로 이용되는 점을 경계와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 용도 인근 거래와 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘현장과 범위’가 승부처
등기 순위만 보면 말소기준권리는 명확하고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 조사된 점유자도 말소기준권리 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 단순한 빈 토지나 일반 주택과 다릅니다. 제시외 건물 여러 동에 점유자가 있고, 일부 이동식 시설은 매각에서 제외되며, 등기상 근저당권의 채권이 존재하지 않는다는 채권계산서까지 제출되어 있습니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 현장 확인 난도는 높다”입니다. 현재 최저가 61,607,000원이 감정가 78,886,760원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없고, 매각 대상의 실제 범위·점유 상태·근저당 채권 존재 여부·현황 도로 부분을 원본과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 맞습니다.
