대전지방법원 2025타경52058. 당진시 시곡동의 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 분류는 연립/다세대로 되어 있지만, 감정평가서에서 확인되는 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반적인 주택 경매처럼 전세 수요나 주거용 실거래 시세를 전제로 판단해서는 안 됩니다.
현 소유자는 신찬호이며, 2024.12.26 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광천농업협동조합의 채권최고액 92,880,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 등기됐으며 광천농업협동조합이 다시 임의경매를 신청한 흐름입니다.
이번 물건은 감정가의 70%까지 최저가가 내려왔습니다. 그러나 감정가보다 낮다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 사실은 전혀 다릅니다. 특히 복도 타일 파손과 공용부분 관리상태 저하, 에스컬레이터 운행 중단으로 보이는 상황까지 감안하면 실제 사용성과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 53-10 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 서해로 6271-18 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 · 집합건물 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설(203호) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 지상 2층 건물 |
| 소유자 | 신찬호 (2024.12.26 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 입찰 진행 | 2026.10.27 매각기일 |
| 신청채권자 | 광천농업협동조합 |
| 청구금액 | 82,960,667원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.26 광천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 92,880,000원 |
| 공동담보 | 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 204호 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
핵심은 2024.12.26 설정된 광천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 국민은행·중소벤처기업진흥공단·카드사·캐피탈사 등 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국·지방세 및 국민건강보험공단 압류도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
반면 과거 신탁등기와 기존 근저당, 여러 차례 진행됐던 과거 경매개시결정은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 특히 현 소유자는 2024.12.26 경매 매각으로 소유권을 취득했으므로, 과거 소유자의 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개
이번 경매의 감정가는 200,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려온 것은 분명하지만, 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 200,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 140,000,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 최근 시세 추세 | 확인 필요 |
| 표상 실질취득액 | 140,000,000원 (인수 추정 0원 기준) |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
이 물건은 근린생활시설이므로 상권의 활성도, 접근성, 실제 영업 가능성, 공실 여부 및 임대수익 수준이 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 감정가의 70%라는 수치만으로 적정 낙찰가를 정할 수 없는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,760,000원, 근저당권자 광천농업협동조합에 대한 추정배당액은 92,880,000원입니다. 나머지 44,360,000원이 국민은행 가압류에 배정되고, 다른 후순위 채권자에게는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 광천농업협동조합 | 92,880,000원 | 92,880,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 75,003,802원 | 44,360,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 85,479,145원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,357,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 30,922,740원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,040,219원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사전북은행 | 10,184,119원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 14,507,478원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전북신용보증재단 | 110,383,734원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 61,725,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 단순 배당 추정 기준입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 산정되었으며, 실제 피담보채무액과는 다를 수 있습니다. 동순위 가압류 채권자 간 안분배당, 조세 등 법정 우선순위, 당해세 및 별도 우선변제채권이 반영되면 실제 배당액은 달라집니다. 특히 국민은행에 잔액 전부를 배정한 결과를 확정적인 법정 배당순위로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 140,000,000원 | 375,244,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 98,000,000원 | 416,648,310원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 68,600,000원 | 445,519,110원 | 0원 |
현재 회차의 추정 채권자 배당총액은 137,240,000원으로, 광천농업협동조합에 채권최고액 기준 92,880,000원이 배정됩니다. 2회 유찰 시에도 해당 근저당에 같은 금액이 배정되는 반면, 3회 유찰 시에는 추정 배당액이 66,965,200원으로 감소합니다.
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아지고 채권자 미배당액이 커집니다. 그러나 이 추정표에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무는 구별해야 합니다. 다만 별도 선순위 임차권 또는 법정 부담이 확인되면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 시곡동에 위치하며 유사한 근린생활시설 건물들이 단지 형태로 모여 있는 통칭 당진프리미엄아울렛에 속합니다. 북동측 인근에 당진 종합병원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북측 및 서측으로 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물이며 외벽은 드라이비트 등, 내부는 페인트·판넬·인테리어 등으로 마감되어 있습니다. 바닥은 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 및 에스컬레이터가 있습니다. 다만 에스컬레이터는 운행이 중단된 것으로 보인다는 감정 의견이 있어 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 공용부분. 건물 복도 타일 등이 파손되어 있고 공용부분의 관리상태가 좋지 않은 것으로 관찰됐습니다. 향후 유지·보수 부담과 영업환경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,414.0㎡, 공시지가는 463,400원/㎡입니다.
- 규제·공부. 가축사육제한구역이 포함되며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설 특성상 점포의 실제 사용 가능성, 영업수요, 임대수익 및 공용시설 관리상태가 매각 가능성에 영향을 줍니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 매각 소요기간과 적정 재판매가격을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 연립/다세대 분류와 달리 감정상 203호는 근린생활시설입니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하고 허용 용도 및 영업 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대 시세 검증. 당진프리미엄아울렛 및 인근 유사 근린생활시설의 거래가격, 공실과 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정하세요. 감정가 대비 70%만으로 매수 적정성을 판단하지 마세요.
- 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 보증금, 임대차계약 및 대항력·우선변제 여부를 확인하고 매각물건명세서와 대조하세요.
- 조세 압류 확인. 국, 국민건강보험공단, 당진시 압류에 따른 실제 체납액, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광천농업협동조합 근저당은 같은 건물 204호를 공동담보로 합니다. 공동담보와 관련한 실제 피담보채무, 배당 및 채권회수 상황을 확인하세요.
- 공용시설 점검. 복도 타일 파손, 공용부분 관리불량, 에스컬레이터 운행 여부, 유지·보수 계획과 비용을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·부담금 확인. 공용부분 관리비 체납과 시설 보수 분담 가능성을 관리주체에 확인하세요. 매수인의 실제 부담 범위도 따로 검토해야 합니다.
- 채권자 배당순위 검증. 다수의 가압류가 있으므로 단순 배당표를 법정 배당순위로 확정하지 말고, 동순위 안분 및 세금 우선배당 가능성을 재검토하세요.
- 과거 경매 이력 검토. 이전 소유자 단계에서 여러 차례 경매개시결정이 있었고, 현 소유자도 경매 매각으로 취득했습니다. 현재 권리와 과거 말소 권리를 구분해 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 등을 대조하고 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있는 가치”
이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 등기상 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 소멸만으로 안전한 투자가 완성되지는 않습니다.
임대관계가 확인되지 않았고, 국세 등 압류에 따른 우선배당 가능성이 있으며, 감정평가서에는 복도 파손·공용부분 관리불량·에스컬레이터 운행 중단 추정까지 기재되어 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 140,000,000원이 저렴한 매수가인지 판단할 근거가 부족합니다.
채권총액 512,484,310원 중 상당액이 배당되지 않는다는 점은 채권자 입장에서는 중요한 문제지만, 그것만으로 매수인의 인수채무가 증가하는 것은 아닙니다. 반대로 표상 인수액이 0원이라고 해서 사용성·수익성·관리비·임대차 위험까지 없다고 볼 수도 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 실제 임대관계, 조세 우선배당, 시설 관리상태, 시세와 환금성 확인이 필요합니다. 현재 회차에서 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다는 현장 및 시세 검증을 완료한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
