대전지방법원 2025타경52058. 당진시 시곡동 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 203호입니다. 사건상 용도 표기는 연립/다세대지만, 감정평가 이용상태는 203호 근린생활시설로 확인됩니다. 현 소유자 신찬호는 2024.12.26. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광천농업협동조합이 채권최고액 92,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국민은행·중소벤처기업진흥공단·하나카드·현대캐피탈·케이비국민카드·전북은행·한국캐피탈· 전북신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국·국민건강보험공단·당진시의 압류, 광천농업협동조합의 임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52058 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 53-10 당진프리미엄아울렛 엔동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 203호 근린생활시설 |
| 소유자 | 신찬호 · 2024.12.26. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 · 외벽 드라이비트 등 · 바닥 타일 등 · 샷시창호 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 82,960,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
현 소유권이 2024.12.26. 이전 경매매각으로 넘어오면서 그 이전의 당진우리신용협동조합 근저당, 중소기업은행 근저당, 국세 관련 근저당 및 종전 압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 이번 분석에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 광천농업협동조합 근저당 92,880,000원입니다.
② 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 신건 2억
현재 최저매각가는 감정가와 같은 200,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어, 2억이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
감정평가상 본건이 속한 당진프리미엄아울렛 일대는 유사한 근린생활시설 건물 여러 동이 단지 형태로 소재하며, 북동측 인근에 당진 종합병원이 있습니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 광천농업협동조합 | 92,880,000원 | 92,880,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 75,003,802원 | 75,003,802원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 85,479,145원 | 28,516,198원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,357,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 30,922,740원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,040,219원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사전북은행 | 10,184,119원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 14,507,478원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전북신용보증재단 | 110,383,734원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 61,725,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 512,484,310원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 196,400,000원이고, 미배당은 316,084,310원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 316,084,310원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 355,524,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 387,076,310원 | 0원 |
현재 회차에서는 광천농업협동조합의 채권최고액 92,880,000원이 전액 배당되고, 주식회사국민은행의 가압류 75,003,802원도 전액 배당됩니다. 중소벤처기업진흥공단은 85,479,145원 중 28,516,198원만 배당되고 이후 채권자는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 말소기준 뒤의 권리로 제공 판정상 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·이용·관리상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 당진시 시곡동에 위치하며 유사한 근린생활시설 건물 여러 동이 단지형태로 소재하는 통칭 당진프리미엄아울렛입니다. 북동측 인근에 당진 종합병원이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 203호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 있으며, 에스컬레이터는 운행 중단된 것으로 보입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024-08-19, 당진3동04 일반형)·가축사육제한구역(2024-12-12, 일부제한 모든 축종 제한)입니다.
- 공시지가. 463,400원/㎡. 토지면적은 1,414.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 관리상태. 복도부분 타일 등이 파손돼 있고 공용부분 관리상태가 좋지 않은 것으로 보인다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 연립/다세대이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 공부상 용도와 사용현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 200,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 주변 유사 근린생활시설 거래·임대수요 확인이 우선입니다.
- 공용부분 상태. 복도 타일 파손, 공용부분 관리상태, 에스컬레이터 운행 중단 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이번 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.26. 광천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 다수 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 결론을 내리기 어렵습니다. 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설이고 임대관계는 미상이며, 공용부분 관리상태가 좋지 않고 에스컬레이터도 운행 중단된 것으로 보입니다. 여기에 실거래 비교 자료가 없어 신건 2억의 가격 수준을 검증할 기준도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격·점유·관리상태는 확인 전 보류입니다.
