대전지방법원 2025타경52058. 충남 당진시 시곡동에 위치한 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 204호 근린생활시설입니다. 유사한 근린생활시설 여러 동이 단지 형태로 들어선 상업시설이며, 소유자 신찬호 씨가 2024년 12월 26일 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 물건입니다.

취득 당일 광천농업협동조합 앞으로 채권최고액 92,880,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 금융기관·카드사·공공기관의 가압류가 연달아 등기됐습니다. 광천농업협동조합이 청구액 82,960,667원으로 임의경매를 신청해 현재 매각 절차가 진행 중입니다. 권리 구조는 말소기준을 중심으로 정리할 수 있지만, 실제 투자 판단에서는 상가의 이용 가능성과 재매각 가능성이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 소멸 예정

이 물건은 과거에도 여러 차례 경매개시결정이 있었던 이력이 있습니다. 다만 2024년 12월 26일 임의경매 매각으로 신찬호 씨에게 소유권이 이전되면서 종전 당진우리신용협동조합 근저당과 당시 압류·경매개시결정 등은 등기부에서 말소됐습니다.

현재 분석의 출발점은 2024년 12월 26일 광천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 9건, 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 — 인수액 0원 추정, 점유관계는 확인 필요

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 이 물건의 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

현재 확인되는 등기권리만을 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 또는 점유자가 확인되면 사업자등록, 점유개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 따져야 합니다. 이 사항이 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능성 미상·판정 유보로 보는 것이 적절합니다.

③ 가격 판단 — 30% 할인보다 중요한 것은 실제 상가 가치

감정가가 200,000,000원이고 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.

그러나 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 동일 상가 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 140,000,000원이 현재 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만 시장가 대비 할인율은 검증되지 않았습니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정값입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수액은 등기상 추정치이며 미확인 임대차 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,760,000원을 제외한 채권자 배당 추정액은 137,240,000원입니다. 광천농업협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 92,880,000원을 배정하고, 나머지 44,360,000원을 후순위 채권에 배분하는 모형입니다.

위 배당은 채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 추정입니다. 특히 가압류 채권자들 사이에서는 실제 배당요구·채권액·순위와 안분배당 관계에 따라 배당액이 달라질 수 있어, 국민은행에 잔액이 먼저 전액 배당된다고 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 반영되지 않았습니다.

전체 채권액은 507,772,108원이며, 현재 회차의 채권자 총배당 추정액은 137,240,000원, 미배당액은 370,532,108원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

그러나 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수 채무는 아닙니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로, 미배당 규모가 크더라도 그 금액을 매수인의 취득원가에 추가해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액은 82,960,667원이지만, 근저당 배당 추정액은 채권최고액 92,880,000원을 사용하므로 실제 확정 배당액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 당진시 시곡동 소재 당진프리미엄아울렛 내 근린생활시설입니다. 유사한 상업시설 건물 여러 동이 단지형태로 배치돼 있으며, 북동측 인근에 당진종합병원이 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내부는 몰탈 위 페인트·판넬·인테리어 마감이며 바닥은 타일 등으로 구성돼 있습니다.
• 기본 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 에스컬레이터 설비 등이 있으나 에스컬레이터는 운행이 중단된 것으로 관찰됐습니다.
• 관리상태. 복도 타일 등이 파손돼 있고 공용부분 관리상태가 좋지 않은 것으로 평가됐습니다. 상가의 영업환경과 추가 보수비용에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 약 5~6미터 내외의 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공부와 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
• 환금성. 단지 내 2층 근린생활시설로서 점포 접근성, 실제 이용률, 임대수요, 공용부분 유지관리 상태가 중요합니다. 현재 시세 및 임대수익 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 204호에 누가 점유하고 있는지, 영업 중인지, 임차인이 있는지 현장 및 현황조사 원본을 통해 확인하세요.
• 임대차 권리 검증. 임차인이 확인된다면 사업자등록, 점유개시, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하고 대항력·보증금 인수 가능성을 재분석해야 합니다.
• 상가 시세 확인. 동일 단지 내 2층 점포와 유사 근린생활시설의 최근 거래 사례를 조사하세요. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 확인. 실제 보증금·월세, 공실 여부, 관리비 등을 확인해 취득가격 대비 수익성이 성립하는지 검토해야 합니다.
• 공용시설 상태 점검. 에스컬레이터 운행 여부, 복도 타일 파손, 누수·설비 상태, 관리단 운영상태와 공용부분 수선계획을 확인하세요.
• 체납 관리비 확인. 관리비 체납과 공용부분 비용 부담 여부를 관리주체에 확인하고 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 별도 산정하세요.
• 공동담보 확인. 광천농업협동조합 근저당의 공동담보로 엔동 203호가 기재돼 있으므로 해당 근저당의 배당 및 정리 관계를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세와 당진시 압류가 후순위로 기재돼 있더라도 실제 배당순위는 법정기일 등 별도 기준이 작용할 수 있으므로 원본 서류를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 140,000,000원과 추가 유찰 시 98,000,000원·68,600,000원 시나리오를 비교하되, 실제 입찰 상한은 거래가치와 임대수익을 기준으로 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 다른 문제”

당진프리미엄아울렛 엔동 204호는 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원까지 내려온 근린생활시설입니다.

말소기준인 광천농업협동조합 근저당과 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 등기상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았으므로 보증금 인수위험이나 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다.

더 큰 투자상 변수는 가격과 환금성입니다. 상가는 수익성과 접근성, 건물 관리상태에 따라 가치가 달라집니다. 이 물건은 2층 근린시설이면서 공용부분 관리상태가 좋지 않고 에스컬레이터 운행 중단이 관찰됐다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮은 편이지만, 가격 매력은 검증되지 않았다는 것입니다. 감정가의 70%라는 할인율에 기대기보다는 실제 점유·임대차 관계와 현장 상태, 최근 거래가 및 임대수익을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 현재 단계에서는 적극 입찰보다 추가 검증이 우선인 물건입니다.