대전지방법원 2025타경52058. 당진시 시곡동 ‘당진프리미엄아울렛’ 엔동 2층 204호 근린시설입니다. 현 소유자 신찬호는 2024.12.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광천농업협동조합이 채권최고액 92,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사국민은행, 중소벤처기업진흥공단, 현대캐피탈 주식회사, 주식회사 케이비국민카드, 삼성카드 주식회사, 주식회사전북은행, 한국캐피탈 주식회사, 전북신용보증재단, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 국·당진시의 압류가 이어졌고, 광천농업협동조합의 경매개시결정도 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52058 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 53-10 당진프리미엄아울렛 엔동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 신찬호 (2024.12.26 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광천농업협동조합 / 82,960,667원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.26 을구 11번 근저당권 · 광천농업협동조합 · 채권최고액 92,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2024.12.26 이후 권리는 소멸
현 소유권은 2024.12.26 종전 임의경매 매각으로 취득됐고, 종전의 당진우리신용협동조합 근저당권과 압류·경매개시결정 등은 당시 매각으로 정리된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 광천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 200,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원인 신건입니다. 동일하거나 유사한 호실의 최근 실거래 비교 없이 이 금액을 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로, 실제 임대수익·공실·상권·시설관리 상태까지 확인해 가격 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 311,372,108원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 350,812,108원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 382,364,108원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 유찰은 권리위험을 키우기보다 매각대금과 채권자 회수액의 문제로 나타납니다. 다만 가격 메리트 자체는 근린시설의 실제 시세와 임대현황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 광천농업협동조합 | 92,880,000원 | 92,880,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 75,003,802원 | 75,003,802원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 85,479,145원 | 28,516,198원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 30,922,740원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,040,219원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,645,216원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사전북은행 | 10,184,119원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 14,507,478원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 전북신용보증재단 | 110,383,734원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 61,725,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 507,772,108원 가운데 현재 회차 예상 채권 배당액은 196,400,000원, 미배당은 311,372,108원입니다. 배당표는 집행비용과 채권액을 기준으로 한 예상치이며, 실제 배당은 조세·집행비용 등 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호2 204호는 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물입니다.
- 주위환경. 유사한 근린생활시설 건물이 여러 동 단지형태로 소재하는 통칭 ‘당진프리미엄아울렛’이며, 북동측 인근에 당진 종합병원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 5~6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 463,400원/㎡입니다.
- 시설상태. 공동 위생설비·급배수설비·화재경보설비·에스컬레이터 설비가 있으나, 에스컬레이터는 운행 중단된 것으로 보입니다.
- 관리상태. 복도부분 타일 등이 파손돼 있고 공용부분 관리상태가 좋지 않은 것으로 보여 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 권리자료상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 실제 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 200,000,000원을 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 반드시 대조하세요. 근거 없이 ‘감정가 이하라 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 공용부 상태. 복도 타일 파손과 공용부분 관리상태를 확인하고, 보수비·관리비 부담 가능성을 점검하세요.
- 에스컬레이터. 운행 중단 정황이 있으므로 실제 가동 여부와 유지·보수 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2024.12.26 광천농업협동조합 근저당권과 이후 가압류·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 311,372,108원은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장이 승부처
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.12.26 광천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 본건은 근린생활시설이고 신건 최저가가 200,000,000원인 반면, 실제 임대관계는 미상이며 공용부 파손·관리상태 저하·에스컬레이터 운행 중단 정황까지 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·점유·시설은 현장검증 필수입니다. 응찰 여부는 2026.09.22 전 실제 점유와 상권·임대수익·시설 상태를 확인한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
