전주지방법원 2025타경20723. 군산시 수송동 414 소재 물건으로, 사건 용도 표시는 대지이고 감정 이용상태는 상가(음식점)와 사무실입니다. 감정가 191,300,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 93,737,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김경란이며, 2012년 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2015.01.23. 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 이후 설정된 구진옥·권순태·신상열의 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20723 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 414 · 진포1길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가(음식점)·사무실로 이용중 |
| 소유자 | 김경란 · 2012.04.18. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,300,000원 / 93,737,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 대 · 541.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 14번 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 252,000,000원으로 공동담보가 설정돼 있고, 이후 구진옥 65,000,000원, 권순태 100,000,000원, 신상열 50,000,000원의 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예란 | 140.13㎡ | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 은파수상레저(대표:김선태) | 23.3㎡ · 사무실 | 2024.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선태 | 17.0㎡ · 사무실 | 2020.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 김예란은 2021.04.08., 김선태는 2020.05.25., 유한회사 은파수상레저는 2024.07.02.에 전입 또는 사업장 점유가 확인됐으나 모두 2015.01.23. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,087,266원 |
| 을구 14번 근저당권 · 군산농업협동조합 | 252,000,000원 | 91,649,734원 |
| 을구 16번 근저당권 · 구진옥 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 권순태 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 신상열 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 467,000,000원, 예상 배당액은 91,649,734원이며 미배당액은 375,350,266원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 핵심 변수 — 21,995,200원 유치권 신고
따라서 이 물건을 단순히 “최저가가 감정가의 49%이고 인수액 0원이니 안전하다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 유치권이 배제되는지, 실제 점유관계가 어떠한지에 따라 명도 난도와 취득 후 비용이 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1은 상가(음식점), 기호2는 사무실로 이용중입니다.
- 공부와의 차이. 기호1은 등기사항증명서상 소매점이나 현황 및 건축물대장상 일반음식점이며, 기호2는 공부상 일반음식점이나 현황은 사무실입니다.
- 입지. 군산수송초등학교 남측 인근으로 공동주택과 근린상가가 혼재한 기존시가지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통여건은 무난합니다.
- 도로. 남측 약 12m, 동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류와 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 토지. 541.0㎡, 대, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 499,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 및 3층에 위치하고 기본 위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 유한회사 대원엔지니어링의 21,995,200원 신고에 대해 공사계약, 세금계산서, 공사내역, 변제기와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김예란·김선태·유한회사 은파수상레저의 실제 점유부분과 점유 원인을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 세 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 소매점·일반음식점·사무실로 용도표시와 실제 이용상태가 달라 취득 후 이용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 토지이용계획상 해당 구역에 포함되어 있으므로 이용·개발 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 경매신청채권자. 현재 매각가 가정에서는 군산농업협동조합도 전액 배당되지 않아 후순위 근저당권자와 신청채권자 구진옥에게 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 신고 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 현장 위험 0은 다르다”
말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 세 점유자도 모두 대항력이 없어 등기·임차관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 191,300,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 93,737,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격 자체가 아니라 유치권과 현황 확인입니다. 21,995,200원의 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하며, 등기상 용도와 실제 이용상태도 다릅니다. 따라서 권리 소멸 구조는 단순하지만 현장 실사는 필수인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
