전주지방법원 2025타경20723. 군산시 수송동 414, 진포1길 7 소재 물건입니다. 사건 표시상 용도는 ‘대지’이고, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가 이용상태는 상가(음식점)와 사무실로 조사됐습니다. 현 소유자는 김경란으로, 2012년 52,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

현재 최저매각가는 63,840,000원으로 감정가 91,200,000원의 70%입니다. 그러나 이 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 본건의 가격 판단은 주변 상가·사무실 수익성과 실제 거래사례를 별도로 확인하기 전까지 보류하는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 모두 소멸

현재 권리분석의 기준점은 2015.01.23. 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 이후 설정된 구진옥 65,000,000원, 권순태 100,000,000원, 신상열 50,000,000원의 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·외환은행·전북은행 등 권리들은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차·점유 관계 — 확정된 대항력보다 ‘미상’ 확인이 중요

김예란, 유한회사 은파수상레저, 김선태는 전입일이 모두 말소기준일인 2015.01.23.보다 뒤여서 조사자료 기준 대항력이 없습니다. 반면 ‘은파수상’은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 없지만, 실제 점유관계와 보증금 존재 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가의 70%인 63,840,000원입니다. 2회 유찰 시 44,688,000원, 3회 유찰 시 31,281,599원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 현재가가 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,840,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액 467,000,000원 중 배당되는 채권액은 62,290,880원이며, 미배당은 404,709,120원입니다. 신청채권자의 청구액은 50,000,000원이지만 현 시나리오에서는 선순위 군산농업협동조합 배당에 매각대금이 모두 소진돼 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유치권 — 24,135,000원 신고, 성립 여부 불분명

유한회사 대원엔지니어링은 2025.06.19. 유치권 24,135,000원을 신고했습니다. 다만 조사자료에는 그 성립 여부가 불분명한 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이를 확정 인수액으로 계산해서도 안 되고, 반대로 무시해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산수송초등학교 남측 인근, 공동주택과 근린상가가 혼재하는 기존 시가지대입니다.
• 교통. 주변 간선도로·지선도로가 정비돼 있고 인근 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
• 이용상태. 감정평가상 상가(음식점)와 사무실로 이용 중입니다. 등기사항증명서상 용도와 현황 사이 차이도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 541.0㎡, 지목 ‘대’, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 499,200원/㎡입니다.
• 도로. 남측 약 12m, 동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·자연재해위험개선지구에 포함되고 일반상업지역과 접합니다.
• 환금성. 주거용 표준 아파트가 아니라 상가·사무실 성격이 있어 가격과 임대수요의 개별성이 큽니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• ‘감정가 70%’만 보고 저가 판단 금지. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 상가·사무실 거래와 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
• 은파수상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 실제 계약서와 점유개시 시점을 확인하세요.
• 김선태 관계 확인. 과거 소유자와 동일한 이름의 점유자가 확인돼 관계인·가장임차 여부를 점검할 필요가 있습니다.
• 유치권 신고 확인. 대원엔지니어링의 24,135,000원 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 공사채권과 현장 점유를 대조하세요.
• 용도 현황 대조. 공부상 용도와 음식점·사무실 현황에 차이가 있으므로 건축물대장과 실제 사용상태를 확인하세요.
• 배당구조 이해. 현재 최저가에서는 선순위 군산농업협동조합도 전액 배당받지 못하고, 신청채권자는 배당 0원으로 계산됩니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고자료와 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 모두 소멸하므로, 등기 권리만 보면 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 그러나 점유조사에는 보증금이 확인되지 않은 여러 주체가 있고, 특히 ‘은파수상’은 전입일도 알 수 없어 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 여기에 24,135,000원의 유치권 신고까지 있어 현장 확인의 비중이 큽니다.

또한 최저가가 감정가의 70%라고 해서 가격 메리트가 검증된 것은 아닙니다. 상가·사무실형 물건이고 비교 실거래 자료가 없어 적정가 판단이 별도로 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸구조는 비교적 명확하지만, 점유·유치권·가격 검증이 선행돼야 하는 C급 확인형 물건으로 보는 것이 타당합니다.