대구지방법원 2026타경3517. 대구 달서구 감삼동 46-7, 통칭 ‘감삼동로하이츠’ 비이동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가서에는 제1·2층 단위세대를 근린생활시설로 이용하고 있으며 주식회사 덕송종합건설이 사용하는 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 황상진이며, 말소기준권리는 2021.11.19. 설정된 청운신용협동조합 채권최고액 209,000,000원의 근저당권입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.11.12. 주식회사홈센타 근저당권 300,000,000원, 2025~2026년의 신용보증기금·서울보증보험·우암테크 가압류, 2026.04.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 실제 임차인은 4명이고, 이 가운데 말소기준 이전부터 점유한 사람이 3명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3517 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 46-7 비이동 1층101호 |
| 통칭 / 이용상태 | 감삼동로하이츠 · 근린생활시설 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 소유자 | 황상진 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구금액 | 청운신용협동조합 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.19. 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 현황 | 501.1㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도
2002.08.27. 성서새마을금고 근저당권 65,000,000원은 2009.09.23. 말소됐고, 같은 날 설정된 대구은행 근저당권 60,000,000원도 2021.11.18. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 그 다음 날인 2021.11.19.입니다. 이날 청운신용협동조합이 채권최고액 209,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
이후 설정된 주식회사홈센타 근저당과 신용보증기금 2건, 서울보증보험, 우암테크의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.08.27.에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 원인은 2026.06.25. 확정채권양도입니다. 입찰 전에는 이 채권이 배당절차에 어떻게 반영돼 있는지 원본 배당관계와 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 4명, 확정 인수 20,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 덕송종합건설 | 1층 44.6283㎡ | 2006.06.08 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 덕선 | 2층 46.2812㎡ | 2023.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도성란 | 2층 33.0580㎡ | 2021.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 디건개발 | 46.00㎡ | 2020.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
이 사건은 현재 회차에서 확인된 인수액만 20,000,000원입니다. 따라서 입찰가격을 볼 때는 최저가에 이 금액을 더한 실질취득을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서는 181,000,000원 + 20,000,000원 = 201,000,000원, 1회 유찰 시에는 144,800,000원 + 20,000,000원 = 164,800,000원, 2회 유찰 시에는 115,840,000원 + 20,000,000원 = 135,840,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 20,000,000원 | 201,000,000원 | 1,882,633,960원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 20,000,000원 | 164,800,000원 | 1,918,327,160원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 20,000,000원 | 135,840,000원 | 1,946,881,720원 |
위 실질취득은 현재 확인된 주식회사 덕송종합건설 보증금 20,000,000원만 반영한 최소치입니다. 도성란·주식회사 디건개발 등 미상 임차관계에서 인수액이 확인되면 실제 부담은 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 인수. 주식회사 덕송종합건설 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 209,000,000원 | 177,666,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사홈센타 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 1,190,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 17,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 326,649,960원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우암테크 | 17,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,060,299,960원 중 예상배당은 177,666,000원이고, 미배당은 1,882,633,960원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 이 사건에서 별도로 봐야 할 매수인 부담은 대항력 있는 임차인 보증금입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 죽전동 ‘죽전네거리’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·주택·업무시설·각종 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 제1·2층 단위세대는 근린생활시설로 이용 중이며 감정평가서에는 주식회사 덕송종합건설 사용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 2층 건물로, 외벽은 화강석·모노타일, 창호는 강화유리·샷시창호입니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 남동측 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역입니다. 공시지가는 1,495,000원/㎡이고 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설 용도이며 동로하이츠는 8세대, 사용승인일은 2002.05.30.입니다. 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 181,000,000원이 아니라 확정 인수 20,000,000원을 더한 최소 201,000,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 도성란·디건개발 보증금 확인. 두 점유자는 말소기준일 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 승계액을 원본으로 확정해야 합니다.
- 상가건물임대차현황서 대조. 임대차관계 미상의 임차인이 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·상가건물임대차현황서를 서로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.27. 청운신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당절차상 채권자 변경 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 현황 확인. 실제 점유·영업 상태, 인도 가능성, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·상가건물임대차현황서와 배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “181,000,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아닙니다. 그 권리들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 진짜 변수는 임차인 인수입니다. 현재 확인된 덕송종합건설 보증금 20,000,000원만 더해도 신건 최소 실질취득은 201,000,000원입니다. 여기에 말소기준 이전 점유자인 도성란·주식회사 디건개발의 보증금이 미상이고, 상가건물임대차현황서에도 임대차관계 미상의 임차인이 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하지만, 인수 총액은 아직 닫히지 않은 사건”입니다. 낙찰가가 내려가면 확정 인수 20,000,000원을 포함한 최소 실질취득도 내려가지만, 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 입찰 판단의 선행조건은 가격보다 임차보증금 확정입니다.
