대구지방법원 2026타경3517. 감삼동 46-7 비이동 2층201호로, 사건의 용도 표기는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 100,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 말소기준은 2021.11.19. 청운신용협동조합 근저당권 209,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 주식회사홈센타 근저당권과 신용보증기금·서울보증보험주식회사· 주식회사 우암테크의 가압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기보다 임차관계입니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 주식회사 덕송종합건설, 도성란, 주식회사 디건개발은 모두 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 주식회사 덕송종합건설은 보증금 20,000,000원이 확인되고 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다. 도성란과 주식회사 디건개발은 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액의 상한을 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권리는 별도

2021.11.19. 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사홈센타의 근저당권 300,000,000원, 신용보증기금 가압류 1,190,000,000원과 17,600,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 326,649,960원, 주식회사 우암테크 가압류 17,050,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 2026.08.27. 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 2021.11.19. 근저당권의 이전등기이므로 말소기준일 자체가 새로 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다. 한편 과거 성서새마을금고 근저당권, 주식회사대구은행 근저당권 및 박윤자 전세권 39,000,000원은 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심

③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득액’을 계산

현재 최저매각가는 100,000,000원입니다. 여기에 배당표에서 이미 확인된 인수액 20,000,000원만 더해도 매수인의 실질취득 최소액은 120,000,000원입니다. 다만 이것은 도성란·주식회사 디건개발의 미상 보증금을 제외한 하한선입니다.

1회 유찰 시 매각가격은 80,000,000원, 2회 유찰 시에는 64,000,000원으로 계산되어 있지만, 확인된 20,000,000원 인수를 더하면 각각 최소 100,000,000원, 84,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 대항력 임차인의 인수액이 추가될 수 있으므로 최저가가 내려간다는 사실만으로 싸졌다고 판단할 수 없습니다.

비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재는 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 낙찰가보다 대항력 임차인의 최종 인수액 확정이 가격 판단의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

채권 합계 2,060,299,960원 중 예상 배당액은 97,800,000원이고, 미배당은 1,962,499,960원입니다. 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 등기권리의 부족액으로, 그 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 반면 배당표상 주식회사 덕송종합건설의 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 도성란·주식회사 디건개발의 보증금은 확인되지 않아 이 금액에 포함되어 있지 않습니다.

배당표에는 청운신용협동조합 근저당권으로 표시되어 있으나, 등기부상 해당 근저당권은 2026.08.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 죽전동 죽전네거리 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·주택·업무시설·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 주식회사 덕송종합건설이 이용하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,495,000원/㎡이며 토지면적은 501.1㎡입니다.
• 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금 확인. 도성란·주식회사 디건개발의 실제 보증금과 반환 여부를 확인하지 않고는 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 덕송종합건설 20,000,000원. 배당계산상 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 금액으로 반영되어 있습니다.
• 점유 범위 원문 대조. 현황조사에는 1층과 2층 점유내역이 함께 있으므로 각 임차부분이 매각대상과 어떻게 대응하는지 매각목록·현황조사·명세서를 함께 확인해야 합니다.
• 임대차관계 미상 임차인 확인. 상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인이 누구인지, 기존 명단과 중복인지 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.08.27. 청운신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 가격 판단 순서. 최저가 100,000,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 최종 인수보증금’을 실질취득액으로 놓고 판단해야 합니다.

맺으며 — “1억짜리 신건”으로 보면 안 된다

이 물건은 후순위 등기권리만 보면 정리하기 쉽습니다. 말소기준은 2021.11.19. 근저당권이고, 그 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 3명이라는 사실 때문에 결론은 전혀 달라집니다.

주식회사 덕송종합건설의 확인된 보증금 20,000,000원만 반영해도 현재 실질취득액은 최소 120,000,000원입니다. 게다가 도성란·주식회사 디건개발의 보증금은 미상이고, 임대차관계가 명확하지 않은 임차인도 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “신건 1억”이 아니라 “인수액이 아직 확정되지 않은 물건”으로 봐야 합니다. 등기 말소 여부보다 임차보증금 원문 확인이 선행되어야 하며, 그 전에는 가격 메리트를 평가하거나 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.