전주지방법원 군산지원 2025타경20779. 군산시 미룡동 금광베네스타 상가동 2층 202호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기상 대상은 집합건물의 상가동이며 감정평가서상 학원 이용상태가 기재되어 있습니다. 임차인 역시 학원 용도로 58.5㎡를 점유하는 것으로 조사되었습니다. 따라서 아파트가 아닌 상가 물건의 권리·수익·환금성을 기준으로 검토해야 합니다.

소유자는 이미애이며, 현재 말소기준권리는 2016년 설정된 군산오룡신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 공동담보로 상가동 203호가 기재되어 있습니다. 이후 소유권이전청구권가등기와 다수의 가압류·압류가 이어졌습니다.

이번 경매는 감정가 92,600,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 31,762,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 특히 상가의 경우 임대수익, 실제 점유, 개별 호실의 거래가격과 환금성을 확인해야 가격 수준을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 가등기 확인

말소기준은 2016.04.26 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 이전에 설정된 전북은행·군산시수산업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

말소기준 이후 설정된 갑구 6번 가등기, 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

국세·지방세 압류를 포함한 다수의 후순위 압류도 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리라는 점과 별개로, 당해세가 배당에서 우선 차감될 가능성은 예상배당표에 영향을 줍니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 김윤미의 신고 보증금은 5,000,000원이고, 월차임은 400,000원입니다. 전입신고일은 2022.03.22로 말소기준권리 설정일인 2016.04.26보다 늦습니다. 제시된 권리판정상 대항력은 없으며, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 계산되어 있습니다.

배당요구는 2025.05.07 접수되었습니다. 다만 확정일자와 우선변제권 인정 여부는 확인이 필요합니다. 상가 임차인의 실제 대항력 및 우선변제 여부는 사업자등록·점유·확정일자 등 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 아파트 가격으로 상가를 평가하면 안 된다

금광베네스타의 최근 거래는 확인되지만, 거래 대상은 전용면적 84.67㎡~139.76㎡의 아파트입니다. 이번 경매 대상은 상가동 202호이며 임차 부분은 58.5㎡입니다. 용도와 면적이 다른 아파트 실거래를 상가 시세로 사용할 수 없습니다.

현재 확인할 수 있는 사실은 감정가 92,600,000원인 물건의 최저가가 31,762,000원으로 내려왔다는 점입니다. 감정가 대비 하락폭은 확인되지만, 실제 상가 시장가격 대비 할인 여부는 아직 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,762,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

최저가 31,762,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 971,716원을 제외한 30,790,284원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.

후순위 가압류 채권자에 대한 예상배당은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 다만 배당 부족액이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낮아지는 최저가와 남는 미배당

최저가가 낮아지는 회차에서도 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 채권자들의 미배당액이 증가합니다.

이는 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수가 별개의 문제임을 보여줍니다. 다만 유찰 후 최저가가 내려가더라도 동일 용도 상가의 실거래 시세를 확인하지 못하면 매입가격이 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 군산시 미룡동 금광베네스타 아파트 상가동입니다. 주변에는 고층아파트와 상가 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 있습니다. 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 2층 상가입니다. 외벽은 화강석판재붙임 마감, 내벽은 실내인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 학원(블록피아) 이용상태가 기재되어 있으며, 임차인 김윤미도 학원 용도로 신고되어 있습니다.
• 도로. 폭 약 8~15미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 단지 내 아파트 실거래는 확인되지만 상가동 202호와 직접 비교할 거래가격은 확인되지 않습니다. 개별 상가의 매수 수요 및 재매각 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 종류 확인. 갑구 6번 남귀성의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 원본으로 확인하고, 매각에 따른 소멸 여부를 재확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 김윤미의 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 관련 서류를 대조하고 실제 대항력 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 명도. 학원으로 사용 중인 점유자의 실제 영업 및 시설 상태를 확인하고, 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 동일 상가 시세. 아파트 실거래가 대신 상가동 202호와 유사한 상가의 실거래 및 임대사례를 조사해야 합니다.
• 임대수익 확인. 신고된 보증금 5,000,000원과 월차임 400,000원이 실제 유지되는 조건인지 임대차 원본으로 확인해야 합니다. 대항력 없는 임대차가 매각 후 그대로 승계된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 압류·당해세. 국세·지방세 압류에 따른 우선배당 여부와 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 근저당권에 상가동 203호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 권리관계와 배당 내용을 확인해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 사건 용도 표기와 실제 상가동 202호의 등기 내용을 대조하고 대지권 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.28 매각 진행 여부 및 변경사항을 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “34%의 최저가가 곧 시세 대비 34%는 아니다”

이 물건은 감정가 92,600,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 31,762,000원으로 내려온 군산 금광베네스타 상가동 202호입니다.

말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 임차인의 대항력도 없는 것으로 판정되어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

반면 가등기의 정확한 종류 확인, 학원 임차인의 점유 및 명도, 다수 압류에 따른 배당 변동, 동일 용도 상가 실거래 부재는 별도로 검토해야 할 요소입니다.

무엇보다 아파트 평균 실거래가 259,166,666원을 상가동 202호의 시세로 사용할 수 없습니다. 현재 확인된 자료만으로는 최저가 31,762,000원이 실제 상가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 가등기 원본 확인과 동일 용도 상가 시세, 임차인의 실제 점유 및 임대수익 확인이 우선입니다.