전주지방법원 2025타경20779. 군산시 미룡동 금광베네스타 상가동 2층 202호입니다. 감정 이용상태는 학원(블록피아)이고, 임차인 김윤미가 58.5㎡를 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원으로 사용하고 있습니다. 말소기준권리는 2016.04.26. 군산오룡신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 49%’라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 금광베네스타 실거래 표본의 전용면적은 84.67㎡~139.76㎡이고, 대상 임차면적은 58.5㎡입니다. 대상은 상가동 학원 이용 물건이므로 아래 단지 실거래는 가격 참고자료일 뿐 직접적인 비교시세로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 상가동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 금광베네스타 상가동 2층 202호 · 학원(블록피아) |
| 임차부분 | 58.5㎡ |
| 소유자 | 이미애 |
| 감정가 / 최저가 | 92,600,000원 / 45,374,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 156,204,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.26. 을구 7번 근저당권입니다. 이후 2023.09.22. 남귀성의 소유권이전청구권가등기, 전북신용보증재단·전북은행·신한카드· 부천제일새마을금고의 가압류, 부천시·국민건강보험공단·국의 압류 및 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤미 | 58.5㎡ · 학원 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2022.03.22 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김윤미 1명입니다. 전입일 2022.03.22.은 말소기준권리 2016.04.26.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원이며 배당요구는 2025.05.07. 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 예상배당에서는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 현재 예상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 단지 실거래는 있지만 직접 비교는 어렵다
금광베네스타 단지의 최근 실거래 표본은 12건이고 평균은 263,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 230,000,000원입니다. 그러나 대상 임차면적은 58.5㎡인데 아래 거래는 84.67㎡~139.76㎡입니다. 따라서 현재 최저가 45,374,000원이 이 거래금액보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.52㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 113.52㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 130.82㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 263,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,732원 |
| 2. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 216,000,000원 | 44,157,268원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 23,151,224원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 63,485,256원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,938,420원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부천제일새마을금고 | 863,738,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,374,000원 가정 시 집행비용 1,216,732원을 제외한 44,157,268원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없는 추정입니다. 총 채권액 1,175,313,247원 중 예상 배당액은 44,157,268원이며 미배당액은 1,131,155,979원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 45,374,000원 | 44,157,268원 | 1,131,155,979원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 31,761,799원 | 30,790,087원 | 1,144,523,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 22,233,259원 | 21,433,060원 | 1,153,880,187원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미회수보다 상가 자체의 적정 가격·임대수익·환금성 검증입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군산시 미룡동 금광베네스타 아파트 상가동으로 주변에 고층아파트와 상가가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 202호는 학원(블록피아)으로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 중 2층이며 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 폭 약 8~15미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 508,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 현재까지 2회 유찰됐고 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 대상과 직접 비교 가능한 실거래 면적이 확인되지 않아 상가 가격 검증이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 단지 실거래 12건은 대상 58.5㎡와 면적이 맞지 않습니다. 최저가 45,374,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 현황 확인. 김윤미가 보증금 5,000,000원·월차임 400,000원으로 학원을 사용하고 있습니다. 배당요구일은 2025.05.07.입니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 갑구 6번 가등기는 말소기준 이후로 소멸 예정이지만 종류 확인 필요가 명시되어 있습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·영업점유 확인. 현재 학원 사용 중이므로 실제 점유상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰 = 저평가”가 아니다
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2016.04.26. 근저당권이고, 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력 없음, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 직접 승계 부담은 낮습니다.
반면 가격은 쉽게 합격점을 줄 수 없습니다. 최저가는 감정가의 49%인 45,374,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래 12건은 대상 58.5㎡와 면적이 맞지 않습니다. 단지 최근 12건 평균 263,416,666원이나 최신 거래 230,000,000원을 이 상가의 시세처럼 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고, 담보가등기 종류·조세채권 배당·임차인 최우선변제 여부도 확인 포인트로 남습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 매력은 별도 검증. 최저가 숫자보다 상가의 실제 임대수익과 직접 비교 가능한 거래가를 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
