전주지방법원 2025타경20779. 군산시 미룡동 금광베네스타 상가동 2층203호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기부는 집합건물, 감정평가 이용상태는 203호가 공실상태로 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2016.04.26 군산오룡신용협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 남귀성의 소유권이전청구권가등기, 전북신용보증재단·전북은행·신한카드·부천제일새마을금고의 가압류, 경매개시결정과 국·부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계도 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 김윤미가 58.5㎡를 학원으로 사용, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 조사됐고 전입일은 2022.03.22, 배당요구일은 2025.05.07입니다. 말소기준일인 2016.04.26보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 상가동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 집합건물 상가동 2층203호 · 감정평가상 공실상태 |
| 소유자 | 이미애 |
| 감정가 / 최저가 | 92,600,000원 / 31,762,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산해성신용협동조합(변경전 군산오룡신용협동조합) / 156,204,534원 |
| 말소기준 | 2016.04.26 군산오룡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기록돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 배당요구는 완료
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤미 | 58.5㎡ · 학원 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2022.03.22 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김윤미의 전입일은 2022.03.22로 말소기준인 2016.04.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.05.07 접수돼 있으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당표 또한 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래와 대상 상가는 직접 비교 불가
금광베네스타 단지의 최근 실거래 자료는 12건이 있으나, 거래 면적은 84.67㎡·113.52㎡·130.82㎡·139.76㎡입니다. 대상은 상가동 203호이고 임차 조사 면적은 58.5㎡이므로, 이 거래들은 대상 상가의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 거래 평균 259,166,666원, 최신 거래 267,000,000원이라는 숫자만 보고 최저가 31,762,000원이 “시세보다 현저히 싸다”고 평가하면 용도와 면적이 다른 자료를 섞는 오류가 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 130.82㎡ | 4 | 267,000,000원 |
| 2026.09 | 130.82㎡ | 4 | 267,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 113.52㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 113.52㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 259,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 31,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 971,716원 |
| 2. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 216,000,000원 | 30,790,284원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 23,151,224원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 63,485,256원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,938,420원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부천제일새마을금고 | 863,738,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 971,716원을 제외한 30,790,284원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,175,313,247원 대비 예상 미배당액은 1,144,522,963원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,762,000원 | 30,790,284원 | 1,144,522,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,233,400원 | 21,433,199원 | 1,153,880,048원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,563,379원 | 14,883,238원 | 1,160,430,009원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 후순위 채권의 미배당 규모가 커질 뿐, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 주요 불확실성은 권리 인수보다는 상가 자체의 적정가격과 환금성 쪽에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금광베네스타 아파트 상가동으로 주변에는 고층아파트와 상가가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 화강석판재붙임, 내벽은 실내인테리어, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 폭 약 8~15미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 주의. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다. 제공된 단지 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있어 상가 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2023.09.22 남귀성 명의 가등기의 정확한 성격과 관련 서류를 등기부·매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 임차인 현황 재확인. 김윤미는 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 감정평가에는 203호가 공실로 기재돼 있습니다. 현재 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 시세 별도 확인. 제공된 실거래 12건은 아파트 거래라 대상 상가의 적정가격 근거로 쓸 수 없습니다. 같은 상가동 또는 인근 유사 상가의 매매·임대 사례 확인이 핵심입니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 이것만으로 시장가 대비 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건은 말소기준 뒤의 가등기·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 임차인 김윤미도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 최저가 31,762,000원이 감정가 92,600,000원의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 제공된 실거래는 대상 상가가 아닌 금광베네스타 아파트 거래이고, 대상과 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 3회 유찰과 공실 상태가 겹쳐 있어, 이 물건의 승부처는 권리보다 상가 자체의 적정가격·임대수요·환금성 검증입니다.
