전주지방법원 2025타경20779. 군산시 미룡동 금광베네스타 상가동 2층203호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서는 기호(2)가 공실상태로 조사됐습니다. 감정가는 92,600,000원, 현재 최저매각가는 45,374,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 권리의 중심은 2016.04.26. 설정된 군산오룡신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 216,000,000원입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후인 2023년 남귀성의 소유권이전청구권가등기, 전북신용보증재단·주식회사전북은행·신한카드주식회사·부천제일새마을금고의 가압류, 경매개시결정과 국·부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 별도 주의사항으로 “갑구 6번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 성격을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20779 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 상가동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 금광베네스타 상가동 2층203호 · 감정평가 기호(2) 공실상태 |
| 소유자 | 이미애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,600,000원 / 45,374,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 156,204,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 군산지원 등기과 · 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.04.26. 을구 7번 군산오룡신용협동조합 근저당권 (채권최고액 216,000,000원)입니다. 이후 남귀성의 가등기와 가압류 4건, 임의경매개시결정, 국·부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 현재 점유상태 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤미 | 58.5㎡ · 학원 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2022.03.22 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김윤미 1명입니다. 전입신고일 2022.03.22.은 말소기준권리 2016.04.26.보다 늦어 대항력이 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 400,000원이며 2025.05.07. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 45,374,000원으로 감정가 92,600,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 45,374,000원입니다. 그러나 가격 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
제공된 금광베네스타 최근 실거래 12건의 대상 면적은 84.67㎡, 84.95㎡, 113.52㎡, 130.82㎡, 139.76㎡이고 본건 관련 면적은 58.5㎡입니다. 실거래 매칭도 불일치로 표시돼 있습니다. 더구나 거래자료는 아파트 거래인 반면 본건은 상가동 2층203호이므로, 아래 거래는 본건 상가의 적정가격을 판단하는 직접 비교사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.52㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 113.52㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 113.52㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 130.82㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 263,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,732원 |
| 2. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 216,000,000원 | 44,157,268원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 23,151,224원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 63,485,256원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,938,420원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부천제일새마을금고 | 863,738,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,374,000원 가정 시 집행비용 1,216,732원을 제외한 44,157,268원이 말소기준 근저당에 배당되고 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 1,175,313,247원 중 44,157,268원이 배당되고 미배당액은 1,131,155,979원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,374,000원 | 44,157,268원 | 1,131,155,979원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,761,799원 | 30,790,087원 | 1,144,523,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,233,259원 | 21,433,060원 | 1,153,880,187원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금광베네스타 아파트 상가동으로 주변에는 고층아파트와 상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 중 2층이며 외벽은 화강석판재붙임, 내벽은 실내인테리어, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 폭 약 8~15미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 금광베네스타는 950세대, 2008.12.30. 준공으로 집계돼 있습니다.
- 환금성 판단. 단지 경매자료의 평균 유찰횟수는 1.9회이며 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 본건 상가와 직접 매칭되는 실거래는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 6번 남귀성 가등기는 말소기준 이후로 소멸 분석돼 있으나, 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 별도로 있습니다.
- 현재 점유 확인. 김윤미의 학원 사용 자료와 감정평가일 기준 공실 기재가 함께 있으므로 실제 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차 배당관계 확인. 김윤미는 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원, 2025.05.07. 배당요구 상태이며 확정일자와 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세를 별도로 확인. 제공된 12건은 아파트 거래이며 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마십시오.
- 공실 상태 재확인. 감정평가 이용상태는 공실상태로 기재돼 있으므로 현재 임대 여부와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하십시오.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.04.26. 군산오룡신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 김윤미 임차인의 전입신고도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 쉽게 결론낼 수 없습니다. 2회 유찰로 92,600,000원에서 45,374,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래 12건은 본건과 면적·용도가 다른 아파트 거래입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 권리는 비교적 정리돼 있지만, 상가 자체의 적정가를 별도로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 여기에 가등기 종류 확인과 실제 점유상태 확인까지 마친 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
