인천지방법원 2025타경1532. 청라더리브티아모지식산업센터 2층 245호 근린시설입니다. 감정평가상 245호는 영업용 식당으로 이용되고 있으며, 특히 인접호와 벽체 없이 공동 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2023.04.27 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 812,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.09.01 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 269,000,000원입니다.
배당 시뮬레이션상 269,000,000원에 매각되면 집행비용 4,566,000원을 제외한 264,434,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 547,966,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 이 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층245호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제245호 영업용(식당) · 인접호와 벽체 없이 공동 사용 |
| 소유자 | 김강태 · 거래가액 275,366,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 699,962,725원 |
| 말소기준 | 2023.04.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 812,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2023.03.13 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.27 김강태 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 812,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 등기에는 8층 807호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.09.01 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 807호 기록과 245호 공동사용을 구분
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍열 | 8층 807호 일부 | 2023.09.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인 기록은 김홍열 1명이며 점유부위는 8층 807호 일부입니다. 전입일 2023.09.22는 말소기준일 2023.04.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 650,000원으로 기재됐고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 기록은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,566,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 812,400,000원 | 264,434,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 기준 547,966,000원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 547,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 601,012,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 643,450,240원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자인 국민은행의 청구액은 699,962,725원이고 예상배당은 264,434,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 예상배당은 211,387,200원, 2회 유찰 시 168,949,760원까지 줄어듭니다. 그러나 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천초은중학교 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2023.03.03입니다. 승강기·화재탐지·소화전·위생 및 급배수·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 해당하며 지목은 공장용지입니다.
- 토지. 토지면적 16,322.8㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 물리적 사용. 245호는 영업용 식당으로 인접호와 벽체 없이 공동 사용 중입니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 245호 경계 확인. 인접호와 벽체가 없으므로 현장에서 245호의 실제 면적 경계, 출입구, 영업공간 분리 가능성을 확인하세요.
- 점유관계 대조. 현황조사 임차인 김홍열의 점유부위는 8층 807호 일부로 기재돼 있습니다. 245호의 실제 점유자와 영업주체를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 8층 807호 공동담보가 기재돼 있으므로 등기원본과 매각범위를 다시 대조하세요.
- 명도·원상복구. 인접호와 통합 사용 상태가 매각 후에도 이어질 수 있으므로 점유분리와 원상복구 필요 여부를 사전 점검하세요.
- 관리비·영업 관련 비용. 지식산업센터·근린시설 특성상 관리비 체납과 영업시설 철거·인테리어 처리 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상과 점유범위를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.27 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차에서 547,966,000원의 미배당이 발생하더라도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 임차 기록으로 확인되는 김홍열 역시 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 실제 입찰 난도는 권리표보다 245호의 사용상태에서 올라갑니다. 감정평가와 매각물건명세서 모두 이 호실이 인접호와 벽체 없이 식당으로 공동 사용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수액이 없으니 단순하다”로 끝낼 물건이 아니라, 호실 경계·점유·영업공간 분리 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 근린시설입니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 현장입니다.
