인천지방법원 2025타경1532. 청라더리브티아모지식산업센터 8층 807호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 공장(아파트형공장)입니다. 등기부의 핵심은 2023.04.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 812,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 2025.09.01. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 807호 일부를 점유하는 김홍열이 확인됩니다. 보증금 5,000,000원, 월세 650,000원, 전입일은 2023.09.22.입니다. 전입이 말소기준권리인 2023.04.27.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1532 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 8층 807호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(아파트형공장)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 · 사용승인 2023.03.03 · 대상 8층 807호 |
| 소유자 | 김강태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 527,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 699,962,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.03.13. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.27. 김강태 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권 812,400,000원이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 2025.03.18. 인천광역시 서구 압류는 2025.03.24. 해제로 말소됐으며, 2025.09.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음 · 매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍열 | 8층 807호 일부 | 2023.09.22 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김홍열의 전입일 2023.09.22.는 말소기준권리 2023.04.27.보다 늦습니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 대항력에 의해 매수인에게 인수되는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 527,000,000원으로 신건입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 527,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 현재 근거만으로 판단할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 812,400,000원 | 519,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 7,670,000원, 국민은행 배당은 519,330,000원으로 계산돼 근저당 채권최고액 기준 293,070,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 527,000,000원 | 519,330,000원 | 293,070,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 421,600,000원 | 414,984,000원 | 397,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 337,280,000원 | 331,758,080원 | 480,641,920원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천초은중학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 807호는 공장(아파트형공장)으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인은 2023.03.03입니다. 승강기·화재탐지·소화전·위생 및 급배수·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 16,322.8㎡, 공장용지, 준공업지역이며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역에 포함되고, 중로1류 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김홍열이 8층 807호 일부를 점유하고 있으므로 실제 점유범위와 인도 상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재대조. 말소기준권리 2023.04.27.과 전입일 2023.09.22.를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(아파트형공장)입니다. 실제 사용과 관련된 시설 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 2층 245호 공동담보가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 신건 527,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 시설·유사 용도의 최근 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.04.27. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김홍열의 전입은 그 이후인 2023.09.22.입니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 807호가 공장(아파트형공장)으로 이용되는 근린시설이고 직접 비교할 최근 거래자료가 없으므로, 527,000,000원이 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증이 먼저입니다.
